Гражданско-правовые средства защиты интересов собственника при прекращении права собственности

04-03-19 admin 0 comment

Живихина И.Б.
Электронный ресурс, 2010.


В качестве самостоятельной группы способов защиты права собственности наряду с традиционными вещно-правовыми средствами А.П. Сергеев предлагает выделять те гражданско-правовые средства, которые направлены на защиту интересов собственника при прекращении права собственности по основаниям, предусмотренным в законе <1>. К ним относятся гарантии, установленные на случай обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация); при изъятии в интересах общества по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер; при изъятии у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов бесхозяйственно содержимых культурных ценностей; при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд и в ряде других случаев.

———————————

<1> См.: Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1996. С. 400.

Полагаем, что при нарушении права собственности данные гарантии реализуются в зависимости от способа защиты, который изберет потерпевший, в виде обязательственно-правовых средств защиты (когда речь пойдет о возмещении убытков) либо иных средств защиты (в случаях признания актов государственных органов или органов местного самоуправления недействительными). Однако в методологических целях упорядочения проводимого исследования воспользуемся классификацией А.П. Сергеева.

Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только в случаях, прямо перечисленных в п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Перечень таких случаев сформулирован исчерпывающим образом, что является одной из важных гарантий прав собственника. Конкретные основания изъятия имущества у собственника помимо его воли и в этих случаях должны быть прямо предусмотрены законом.

Изъятие имущества у собственника в названных случаях по общему правилу производится на возмездных основаниях, т.е. с компенсацией собственнику стоимости изымаемой вещи (вещей) <2>. Оно допускается:

———————————

<2> См.: Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 10.

1) при обращении взыскания на имущество по обязательствам;

2) при отчуждении имущества, которое не может принадлежать данному лицу в силу запрета, имеющегося в законе (вещи, изъятые из оборота или ограниченные в обороте);

3) при отчуждении недвижимости (зданий, строений и т.п.) в связи с изъятием земельного участка;

4) при выкупе бесхозяйственно содержимых культурных ценностей; домашних животных;

5) при реквизиции имущества;

6) при конфискации;

7) при выплате компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле;

8) при приобретении права собственности на недвижимость по решению суда в случаях невозможности сноса здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке;

9) при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с решением суда;

10) при изъятии у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства;

11) при продаже с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения;

12) при национализации имущества собственников в силу принятия специального закона <3>.

———————————

——————————————————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография В.А. Тархова, В.А. Рыбакова «Собственность и право собственности» включена в информационный банк согласно публикации — Юрист, 2007 (3-е издание, дополненное).

——————————————————————

<3> См.: Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности: Монография. Уфа, 2001. С. 162 — 163.

Принудительное изъятие путем обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника производится только на основании судебного решения, что является важной гарантией и имеет непосредственное отношение к защите права собственности.

Закон об исполнительном производстве определяет условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, а также актов других органов, которым при осуществлении установленных законом полномочий предоставлено право возлагать на граждан, организации или бюджеты всех уровней обязанности по передаче другим гражданам, организациям или в соответствующие бюджеты денежных средств и иного имущества либо совершению в их пользу определенных действий или воздержанию от совершения этих действий. В указанном Законе подробно определено правовое положение судебных приставов, их полномочия в процессе исполнительных действий, порядок обращения взысканий на имущество должника <4>.

———————————

<4> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1997. С. 467.

Прекращение права собственности на имущество, которое не может принадлежать данному лицу в силу закона (ст. 238 ГК РФ), преследует прежде всего защиту публично-правовых интересов. При данном способе прекращения права собственности можно выделить несколько гарантий. Во-первых, по данному основанию может быть изъято лишь то имущество, которое по прямому указанию закона либо изъято из оборота, т.е. может находиться исключительно в государственной собственности, либо ограничено в обороте, в частности подлежит приобретению лишь по специальному разрешению государственных органов. Во-вторых, владелец такого имущества вправе сам произвести его отчуждение любым допускаемым законом способом в течение года, если только специальным законом не предусмотрен иной, как правило, более короткий срок. В-третьих, если владелец самостоятельно отчуждение не производит, суд может принять решение либо о принудительной продаже такого имущества, либо о его передаче в государственную или муниципальную собственность. Содержание такого решения определяется прежде всего характером и назначением соответствующей вещи. В-четвертых, бывший собственник вправе требовать компенсации за утраченное имущество (либо в виде вырученной от продажи суммы за вычетом необходимых расходов по реализации вещи, либо в виде определенной судом компенсации) <5>.

———————————

<5> См.: Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1997. С. 445.

В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. 279 — 282 и 284 — 286 ГК РФ <6>. Гарантии в данном случае следующие: выкуп такого недвижимого имущества либо его продажа с публичных торгов возможны только по решению суда, но не в административном порядке; обязательным условием изъятия является доказанность в суде невозможности использования изымаемого участка без прекращения прав собственника находящейся на участке недвижимости.

———————————

<6> См.: Тархов В.А., Рыбаков В.А. Указ. соч. С. 164.

Принудительный выкуп у частного собственника бесхозяйственно содержимых культурных ценностей допускается лишь при наличии таких условий (ст. 240 ГК РФ). Во-первых, речь идет не о любых, а только об особо охраняемых государством культурных ценностях <7>. Во-вторых, в судебном порядке требуется установить не только факт бесхозяйственного содержания этих ценностей, но и реальную угрозу утраты ими своего значения в результате соответствующего бездействия или действий их собственника. Примечательно, что данное положение касается только частных собственников, поскольку бесхозяйственное содержание особо охраняемых культурных ценностей государством не может стать основанием для их изъятия у публичного собственника и передачи собственнику частному. В-третьих, собственник изымаемых культурных ценностей получает за них компенсацию — либо в виде вырученной от их продажи суммы, либо в виде иной компенсации, установленной по соглашению с выкупающим их органом государства или решением суда.

———————————

<7> См.: Закон РФ «О вывозе и ввозе культурных ценностей» // Ведомости ВС и СНД РФ. 1993. N 20. Ст. 718; Закон РФ «Основы законодательства РФ о культуре» // Ведомости ВС и СНД РФ. 1992. N 46. Ст. 2615; Федеральный закон «О культурных ценностях, перемещенных в Союз ССР в результате Второй мировой войны и находящихся на территории РФ» // Собрание законодательства РФ. 1998. N 16. Ст. 1799.

Аналогичны условия изъятия домашних животных при жестоком обращении с ними.

Реквизиция — следующий способ прекращения права собственности. Она представляет собой «традиционное для всякого правопорядка основание прекращения права собственности граждан и юридических лиц» <8>. Еще в конце XIX в. в России наряду с иными основаниями изъятия имущества указываются такие, как постановление законодательного органа и акты экспроприации <9>, производство которой на возмездных началах в целом и называется реквизицией.

———————————

<8> Нам К., Горбачев Д. Конституционные гарантии охраны права собственности // Хозяйство и право. 1997. N 11. С. 125.

<9> См.: Исаев И.А. История государства и права России: Учебник. М.: Юристъ, 1999. С. 304.

Реквизиция как основание принудительного прекращения права собственности стоит в одном ряду с национализацией имущества, однако, как справедливо отмечается в литературе, «цели реквизиции отличаются от целей национализации. Если при национализации они носят социально-экономический характер и состоят в продолжении и развитии производства в рамках государственной формы собственности, то при реквизиции речь идет об использовании реквизируемого имущества для борьбы с чрезвычайными событиями и преодоления их вредоносных последствий. Действия соответствующих органов государства совершаются в условиях крайней необходимости, когда возможностей и времени для использования иных средств практически нет» <10>. Таким образом, реквизиция имущества должна производиться только в следующих целях:

———————————

<10> Мозолин В.П. Право собственности в РФ в период перехода к рыночной экономике. М., 1992. С. 169.

а) для устранения обстоятельств, носящих чрезвычайный характер;

б) для экстренного устранения вреда, причиненного в результате чрезвычайных ситуаций.

Размер вознаграждения за реквизируемое имущество определяется органом, производящим его изъятие в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 21 марта 2002 г.) <11>. Собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка, под которой понимается наиболее вероятная цена, по которой участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 указанного Закона).

———————————

<11> Собрание законодательства РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; 2002. N 4. Ст. 251; 2002. N 12. Ст. 1093.

В качестве дополнительных <12> гарантий защиты имущественных интересов собственника земельного участка при реквизиции предусматривается следующее. Собственник, который не согласен с оценочной стоимостью земельного участка, вправе требовать в судебном порядке определения размера компенсации за реквизированное имущество (п. 2 ст. 242 ГК РФ, п. 6 ст. 51 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ)). Однако до рассмотрения судом требования собственника реквизиция не приостанавливается. При незаконной реквизиции или реквизиции, проведенной с нарушением установленной процедуры, собственник вправе в соответствии с ч. 2 ст. 46 Конституции РФ, ст. 11, 12, 16 ГК РФ обжаловать решения и действия государственных органов и их должностных лиц в судебном порядке. Более того, если при незаконно проведенной реквизиции собственник земельного участка потерпел имущественный ущерб, то он также вправе требовать помимо возвращения имущества еще и возмещения понесенных убытков. Иск предъявляется к финансовым органам, если обязанность выступать от имени казны не возложена на другой орган, юридическое лицо или гражданина (ст. 16, гл. 5, ст. 1060 — 1071 ГК РФ).

———————————

<12> См.: Гражданское право: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. М., 1998. Т. 1. С. 508; Гражданское право: Учебник для вузов. Ч. 1 / Под общ. ред. Т.И. Илларионовой. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1998. С. 285 — 286.

Еще одна гарантия защиты интересов собственника реквизированного имущества закреплена в п. 3 ст. 242 ГК РФ и п. 4 ст. 51 ЗК РФ. Собственник имущества вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного в судебном порядке. Эта норма имеет большое значение именно для собственников земельных участков. К сожалению, имущественные отношения сторон при возврате собственнику его имущества Кодексами не определены. Справедливым представляется мнение М.Г. Масевич, которая полагает, что при возврате вещей их собственник должен вернуть полученную компенсацию с учетом понижения стоимости имущества за время его использования в государственных и общественных целях <13>.

———————————

<13> См.: Гражданское право России. Курс лекций. Ч. 1. М.: Юридическая литература, 1996. С. 203.

Нельзя не указать на то, что Конституция РФ во второй главе содержит правило, согласно которому допускается ограничение прав и свобод человека и гражданина федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 55). Именно такими законами и являются ГК РФ и ЗК РФ, а реквизиция соответствует вышеуказанным целям, так как способ действия государства предопределяется экстремальным характером обстановки, сопутствующей реквизиции <14>.

———————————

<14> См.: Мозолин В.П. Указ. соч. С. 170.

Следует также подчеркнуть, что изъятие имущества у собственника может производиться по решению только государственных органов, т.е. при этом не требуется обязательного судебного решения. Недопустима реквизиция по решению органов местного самоуправления. Порядок и условия реквизиции должны определяться специальным законом о реквизиции имущества с учетом исторического опыта <15>.

———————————

<15> См.: Дорофеева Ю.А. Реквизиция, конфискация и национализация в законодательстве России // Вестн. Волжского ун-та им. В.Н. Татищева. Серия «Юриспруденция». Вып. 8. Тольятти, 2000. С. 273 — 287.

Законом, регулирующим порядок и условия проведения реквизиции, в настоящее время является Сводный закон «О реквизиции и конфискации имущества», утвержденный Постановлением ВЦИК и СНК 28 марта 1927 г. <16>. Указанный нормативный акт подлежит применению только в той части, в которой не противоречит Конституции РФ, действующему ГК РФ и законодательству в целом. В настоящее время, безусловно, требуется принятие нового закона, который определил бы особенности изъятия имущества и установил соответствующие гарантии ее осуществления.

———————————

<16> СУ РСФСР. 1927. N 28. Ст. 248.

Конфискация представляет собой безвозмездное изъятие имущества у собственника в случаях, предусмотренных законом. Как правило, она назначается в виде меры наказания, предусмотренной Уголовным кодексом, а также при совершении административных проступков и таможенных правил. Конфискация может производиться как на основании судебного решения (например, как санкция за совершенное преступление, в соответствии с нормами Уголовного кодекса Российской Федерации (далее — УК РФ)), так и в административном порядке (например, таможенными органами) <17>.

———————————

<17> См.: Нам К., Горбачев Д. Указ. соч.

Итак, для всех случаев принудительного изъятия имущества у собственника установлен соответствующий порядок, что имеет особое значение для судебной практики. Поскольку в соответствии со ст. 35 Конституции РФ принудительное лишение собственности может быть произведено только в судебном порядке, следовательно, необходимо признать невозможность реквизиции или конфискации в административном порядке <18>. Нам представляется, что несоответствие норм гражданского законодательства и Конституции РФ должно быть устранено принятием специального закона о реквизиции и конфискации, который должен предусматривать исключительно судебный порядок изъятия имущества.

———————————

<18> См.: Хохлов С. Право собственности и другие вещные права. Лекция // Вестник ВАС РФ. 1995. N 8.

Следующая группа гарантий — это гарантии при прекращении долевой собственности и выплате имущественной стоимости доли. Вопрос о выплате денежной компенсации вместо выдела доли в натуре решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности всех доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Поэтому в отдельных случаях суд может передать неделимую вещь — автомашину, библиотеку, оборудование — в собственность одному из участников независимо от размера долей остальных участников общей собственности, с компенсацией последним стоимости их долей.

В Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 судам даны следующие разъяснения. Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекции картин, монет, библиотека), неудобство в использовании и т.п. <19>. После получения компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

———————————

<19> Вестник ВАС РФ. 1996. N 9.

Отличаются спецификой гарантии прав собственника при изъятии земельных участков для государственных нужд. При необходимости использования земельного участка, принадлежащего лицу на праве собственности, для государственных и муниципальных нужд такой участок может быть изъят у собственника путем выкупа, т.е. с уплатой собственнику соответствующей стоимости данного участка в соответствии со ст. 281 ГК РФ.

Изъятие, в том числе выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в исключительных случаях, связанных: с выполнением международных обязательств Российской Федерации; с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов; с иными обстоятельствами, установленными федеральными законами (ст. 49 ЗК РФ). При этом принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка по решению суда (ст. 55 ЗК РФ) <20>.

———————————

<20> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 417.

Ограничения изъятия установлены для земель отдельных категорий. Так, возможность изъятия для государственных и муниципальных нужд участков земель сельскохозяйственного назначения зависит от качества этих земель и от целей их дальнейшего использования. Не могут быть изъяты для иных целей вообще особо продуктивные сельскохозяйственные угодья, включенные законодательством субъекта РФ в специальный перечень. Лишь в исключительных случаях, перечисленных в п. 3 ст. 79 ЗК РФ, допускается изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой стоимостью, превышающей среднерайонный уровень. К таким случаям, кроме выполнения международных обязательств РФ, отнесены: обеспечение обороны и безопасности государства; разработка месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных); содержание объектов культурного наследия РФ; строительство и содержание объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного их размещения. В остальных случаях возможно изъятие только земель, непригодных для сельскохозяйственного производства, либо сельскохозяйственных угодий худшего качества по кадастровой оценке <21>.

———————————

<21> См.: Ельникова Е.В. Прекращение права собственности на землю // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 1.

Следует также подчеркнуть, что принудительное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, допускается в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и по требованию государственного органа или органа местного самоуправления.

Об этом, в частности, свидетельствует следующий пример из судебной практики. Закрытое акционерное общество (ЗАО) «Кларисса» обратилось в суд с иском к М. о выселении ее и членов ее семьи с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. При этом истец ссылался на то, что постановлением главы администрации города ему был выделен под строительство гаражей земельный участок, в границах которого расположен жилой дом, принадлежащий на праве собственности М., однако она и другие ответчики, проживающие в этом доме, отказались от заключения во исполнение изданного постановления договора о переселении в другое благоустроенное жилое помещение.

Октябрьский районный суд г. Краснодара иск удовлетворил, М. и члены ее семьи выселены с предоставлением другого жилого помещения.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение оставила в основном без изменения, но исключила из мотивировочной части решения ссылку на ст. 92 ЖК РСФСР, указав, что при разрешении спора следовало руководствоваться ст. 137 ЖК РСФСР, предусматривающей правовые последствия сноса жилых домов, находящихся в собственности граждан.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений.

Президиум Краснодарского краевого суда протест удовлетворил по следующим основаниям. В силу ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с п. 1 ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279 — 282 и 284 — 286 ГК РФ.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Таким образом, согласно приведенным нормам права принудительное отчуждение жилого дома, находящегося в собственности граждан, допускается с соблюдением установленных условий и порядка лишь в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд по требованию государственного органа или органа местного самоуправления.

Указание кассационной инстанции на то, что при разрешении дела следует руководствоваться ст. 137 ЖК РСФСР, ошибочно. Статья 137 ЖК РСФСР не может применяться в отрыве от правовых норм, регулирующих отношения собственности.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с частью первой Кодекса законы и иные правовые акты Российской Федерации, а также Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик и иные акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в предусмотренных пределах и порядке, применяются постольку, поскольку они не противоречат части первой Кодекса.

Часть первая ГК РФ не допускает принудительного отчуждения недвижимого имущества по основанию изъятия земельного участка для общественных нужд. Поэтому ст. 137 ЖК РСФСР в той мере, в какой она предусматривает возможность выселения в случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для общественных нужд, применению не подлежит.

Земельный участок, на котором расположен принадлежащий М. на праве собственности жилой дом, не изымался для государственных или муниципальных нужд. Как видно из постановления главы администрации г. Краснодара, этот участок находится в составе земель, предоставленных в аренду коммерческой организации, которой предложено заключить договоры с гражданами, проживающими в сносимых жилых домах, на переселение в соответствии с нормами в приобретенный жилой фонд.

Следовательно, отселение граждан из сносимых жилых домов и прекращение их права собственности на эти дома могут быть осуществлены только с согласия собственников путем заключения договора, что соответствует положениям п. 1 ст. 235 ГК РФ, устанавливающей основания прекращения права собственности. Между тем такой договор с ответчиками заключен не был, поэтому они не могли быть выселены из принадлежащего на праве собственности дома в другие жилые помещения <22>.

———————————

<22> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам» // Бюллетень ВС РФ. 2001. N 1.

Следующее основание прекращения права собственности — изъятие у собственника земельного участка, используемого с грубым нарушением предписаний законодательства. ЗК РФ в ст. 45 содержит основания изъятия земельных участков в подобных случаях у землевладельцев и землепользователей, но не распространяет их на собственников. Основания же прекращения права собственности на земельный участок, который не используется в соответствии с его назначением либо используется с нарушением законодательства, предписаны в ст. 284 и 285 ГК РФ. Так, земельный участок может быть изъят у собственника не в любом случае неиспользования его по назначению, а лишь в случае, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК РФ). Кроме того, земельный участок может быть изъят у собственника, если его использование осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Таким образом, изъятие земельного участка применяется лишь в случаях грубого нарушения земельного законодательства.

Отметим, что ни в земельном, ни в гражданском законодательстве четко не определен порядок изъятия земельных участков у собственников при ненадлежащем их использовании. Статья 286 ГК РФ для установления органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного принимать решения об изъятии земельных участков в случае ненадлежащего их использования, а также порядка обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях отсылает к земельному законодательству. Статья 54 ЗК РФ устанавливает такой порядок лишь для землевладельцев и землепользователей. Таким образом, определенный правовой вакуум в данном вопросе присутствует.

Вторым моментом является вопрос о возмездности-безвозмездности изъятия земельного участка в указанном случае. Авторы комментариев к земельному законодательству чаще склоняются к безвозмездности изъятия <23>. Думается, что такая трактовка не вполне соответствует основам гражданского законодательства. В ГК РФ имеется подобная норма о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293), которая однозначно предусматривает по решению суда продажу с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения. Аналогичная норма установлена в ст. 240 ГК РФ. При выкупе бесхозяйственно содержимых ценностей собственнику возмещается их собственность в размере, установленном соглашением, а в случае спора — судом. При продаже с публичных торгов собственнику передается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на проведение торгов. Полагаем, более верным будет включение в земельное законодательство гарантий изъятия у собственника таких земельных участков, в частности, правила о возмездности изъятия.

———————————

<23> См.: Комментарий к Земельному кодексу // Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. М., 2002; Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М., 2002.

Следующее основание прекращения права собственности — бесхозяйственное содержание жилого помещения. Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК РФ) <24>.

———————————

<24> См.: Гражданское право: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. М., 1998. Т. 1. С. 429.

Гарантиями в случаях прекращения права собственности на жилые помещения по данному основанию выступают: предварительное предупреждение собственника, предоставление срока для устранения нарушений, судебный порядок изъятия, продажа с публичных торгов.

Существуют и административные гарантии в случаях прекращения права собственности. Например, Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 утверждено Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации (в ред. от 13 октября 1997 г.) <25>. Главной задачей указанного государственного органа является контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его принадлежности, в частности обеспечением прав и законных интересов граждан и государства.

———————————

<25> Собрание законодательства РФ. 1994. N 23. Ст. 2566; 1995. N 10. Ст. 894; 1997. N 42. Ст. 4788.

Последним основанием прекращения права собственности выступает национализация. Действующий закон не исключает обращения в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц (п. 2 ст. 235, ст. 306 ГК РФ). Однако оно может осуществляться лишь на основании специального федерального закона и с возмещением собственнику не только стоимости вещи (имущества), но и всех причиненных этим убытков.

Названные нормы ГК РФ противоречат п. 3 ст. 35 Конституции РФ, который устанавливает: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Следовательно, возмещение подлежит выплате предварительно, т.е. до издания акта, предусматривающего принудительное отчуждение имущества. Конституция не предусматривает возмещения убытков и, естественно, не требует наличия причинной связи между актом, предусматривающим принудительное отчуждение, и убытками <26>. Полагаем, что при национализации имущества следует руководствоваться положениями Конституции, а не федерального кодифицированного закона, поскольку именно Конституция имеет высшую юридическую силу.

———————————

<26> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 513.

Итак, гарантиями при национализации является предварительное и равноценное возмещение стоимости имущества, издание федерального закона о национализации.

Как уже было отмечено ранее, указанные гарантии реализуются в вещно-правовых, обязательственно-правовых или иных способах защиты права собственности. Однако их включение в законодательство имеет самостоятельное значение, поскольку позволяет в полной мере защитить субъективное право собственника в случаях изъятия его имущества.