Есть ли польза от бессрочного пользования

04-03-19 admin 0 comment

Нецветаев А.
Бизнес-адвокат, 1999.


А. Нецветаев, юрист, доцент Московского государственного университета экономики, статистики и информатики.

281272. В 1984 г. предприятием получен Государственный акт на право пользования землей, согласно которому земля была предоставлена в бесплатное и бессрочное пользование. В 1991 — 1992 годах предприятие не обращалось за получением Госакта на право бессрочного (постоянного) пользования. Предприятие приватизировано. В настоящее время Администрация города настаивает на заключении договора аренды, в котором платежи существенно выше, чем налог на землю, уплачиваемый предприятием. АО обратилось за получением Госакта на право бессрочного (постоянного) пользования, администрация отказала, ссылаясь на то, что подобные акты не предусмотрены действующим законодательством. Как следует поступить?

Трудно дать однозначный исчерпывающий ответ на Ваш вопрос из-за несовершенства и противоречивости земельного законодательства, особенно на федеральном уровне.

В старой редакции Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. была ст. 12, предусматривающая предоставление организациям, предприятиям и учреждениям земельных участков в бессрочное (постоянное) пользование, однако на основании Указа Президента РФ «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» от 24 декабря 1993 г. N 2287 эта, как и многие другие статьи Земельного кодекса, признана недействующей.

Тем не менее право постоянного (бессрочного) пользования как одно из вещных прав на землю появилось в первой части Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), введенной в действие с 1 января 1995 г. Согласно ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Согласно п. 3 этой же статьи в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

Таким образом, основанием приобретения права постоянного (бессрочного) пользования является акт (решение, постановление и т.п.) соответствующего госоргана или органа местного самоуправления. Необходимо, правда, отметить, что упоминаемая статья ГК РФ, как и глава 17 ГК РФ в целом, вступит в действие лишь после вступления в силу нового Земельного кодекса РФ, принятие которого недопустимо затянулось из-за политических разногласий между исполнительной и законодательной ветвями власти.

Что касается непосредственно Вашего вопроса, то хотелось бы отметить следующие моменты.

1. Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 были утверждены формы государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования как для граждан (форма N 1), так и для организаций, учреждений и предприятий (форма N 2).

Во исполнение этого Постановления Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам РФ была разработана Инструкция «О порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» от 9 марта 1992 г. Необходимо иметь в виду, что с принятием и введением в действие 31 января 1998 г. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изменился порядок оформления и выдачи документов на право собственности и другие вещные права на землю, в том числе и на право постоянного (бессрочного) пользования. Вместо свидетельства на право собственности или иное право на землю специальным органом юстиции должно выдаваться свидетельство о государственной регистрации соответствующего права на землю. В соответствии с Указом Президента РФ от 25 января 1999 г. N 112 до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на землю применяется ранее установленный порядок выдачи свидетельств на право собственности и иные права на землю.

Согласно этой Инструкции государственные акты по утвержденным формам выдаются органами местной администрации всем гражданам и юридическим лицам при предоставлении им в установленном порядке земель в собственность, владение, пользование, а также при перерегистрации прав на предоставленный ранее земельный участок.

Перерегистрация прав на земельный участок с выдачей нового государственного акта производится в связи с:

— изменением правового статуса земельного участка (предоставлением в собственность, владение, пользование);

— укрупнением или разукрупнением землевладения, землепользования;

— внесением в площадь или расположение земельного участка значительных изменений;

— внесением в государственный акт большого количества изменений, затрудняющих его чтение и понимание границ на чертеже;

— переходом прав на земельный участок к другому собственнику, землевладельцу, землепользователю.

Перерегистрация прав на земельный участок, находящийся в пользовании предприятий, учреждений, организаций и граждан, производится по ходатайству предприятий, учреждений, организаций, личному заявлению граждан или по инициативе местных комитетов по земельной реформе и земельным ресурсам на основании ранее выданных документов, удостоверяющих право пользования земельным участком. При отсутствии таких документов оформление прав на земельный участок производится после проведения необходимых землеустроительных работ по установлению границ в натуре с учетом фактического использования земель.

При перерегистрации прав на земельный участок новые госакты выдаются при условии, что его расположение, размеры и границы не являются спорными. В противном случае спор должен быть рассмотрен местной администрацией, на основании решения которой, если одна из сторон не обжалует его в суд в установленном порядке, выдается государственный акт.

При выдаче государственного акта в порядке перерегистрации прав на землю с целью уточнения площадей, фактического состояния, полноты, эффективности и целевого использования земель, при необходимости, проводятся контрольные измерения или сличение границ земельного участка в натуре. При наличии споров и отсутствии документов, удостоверяющих право пользования земельным участком, в обязательном порядке производится контрольный обмер и уточнение фактически сложившихся границ используемого земельного участка.

2. В соответствии с Указом Президента РФ «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 г. N 485 право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица — собственники указанных объектов недвижимости.

Приватизация зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены.

Объектом продажи, осуществляемой в соответствии с положениями настоящего Указа, является земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.

В случае отсутствия документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в фактических границах, существовавших (существующих):

под приватизированным предприятием — на дату утверждения плана приватизации;

под зданиями, строениями, сооружениями, помещениями, объектами незавершенного строительства — на дату вступления в силу права собственности на объект недвижимости.

Выкупная цена земли при продаже земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, установлена в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного налога, действующая на дату подачи продавцу земельного участка. При этом в расчет принимается ставка земельного участка заявки на его выкуп. Срок действия заявки на выкуп земельного участка не может превышать одного года со дня его подачи.

3. В соответствии с Указом Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 25 марта 1992 г. N 301 гражданам и юридическим лицам предоставлено право при

приватизации государственных и муниципальных предприятий в соответствии с «Основными положениями программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год», а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать их в собственность.

4. Согласно п. п. 4.5 и 4.6 «Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г.», утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется, в частности:

— физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего;

— акционерным обществом открытого типа, созданным путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о приватизации, не менее 75 процентов их акций.

При этом собственники приватизированных государственных (муниципальных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду. Отказ в продаже находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка (за исключением земельных участков морских, речных и воздушных портов) собственнику здания, строения, сооружения, нежилого помещения, расположенного на этом земельном участке, допускается исключительно в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Таким образом, ссылка администрации города на то, что акты на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком якобы не предусмотрены действующим законодательством, неубедительна. И Постановление Совмина РСФСР от 17 сентября 1991 г., и Инструкция Комитета по земельной реформе и земельным ресурсам РФ «О порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» от 9 марта 1992 г. в настоящее время являются действующими нормативными документами.

С другой стороны, федеральное законодательство при приватизации предприятий и других объектов недвижимости предусматривает, в основном, либо передачу в собственность соответствующего земельного участка путем его выкупа, либо аренду этого земельного участка.

Кроме того, Вы должны учитывать особенности регионального законодательства (на уровне субъекта РФ) в области приватизации и земельных отношений, которое очень часто отличается от федерального, а иногда и просто противоречит ему.

Если Вы считаете, что у АО имеется достаточно оснований для приобретения именно права постоянного (бессрочного) пользования как более желательного в сложившейся ситуации, то предъявляйте в арбитражный суд иск к администрации города о понуждении заключения соответствующего договора.