Документ на обладание

04-03-19 admin 0 comment

Боговская К.
Бизнес-адвокат, 1999.


К. Боговская, директор ООО «Титул — эксперт».

В N 11 «Б-А» была опубликована статья «Зарегистрируй и владей», в которой шла речь о тех требованиях, предъявляемых государственным регистратором к заявителю при регистрации прав на недвижимое имущество и о тех сложностях, которые возникают из-за необходимости толковать закон.

Чтобы решить возникшие проблемы, необходимо понимать, что подразумевается под «правоустанавливающими документами» государственным регистратором.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявление о регистрации сопровождается документами, которые можно разделить на три группы:

правоустанавливающие документы;

документы об оплате государственной регистрации;

документы, удостоверяющие личность заявителя.

Лишь сформировавшаяся в последнее время региональная практика регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью позволяет судить о том, какие конкретно документы признаются правоустанавливающими.

1) Документы, которые подтверждают факт существования объекта недвижимости: план земельного участка, заверенный соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, инвентаризационные документы (технический паспорт объекта недвижимости, заверенный соответствующим Бюро технической инвентаризации).

2) Документы, подтверждающие права на объекты недвижимости:

— решение о предоставлении земельного участка;

— акт отвода земельного участка;

— копия решения суда о правах на земельный участок или иной объект недвижимости с отметкой о вступлении решения в законную силу;

— договор купли — продажи земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

— договор мены земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

— договор дарения земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

— передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости по договору купли — продажи, мены, дарения земельного участка или иного объекта недвижимости;

— договор дарения жилого дома, оформленный в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на дату заключения договора;

— свидетельство о праве на наследство земельного участка либо иной объект недвижимости;

— документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору приобретения земельного участка или иного объекта недвижимости, если это условие предусмотрено договором;

— надлежащим образом заверенная копия нормативного акта соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в бессрочное пользование;

— договор об установлении сервитута или иного обременения на земельный участок или иной объект недвижимости;

— надлежащим образом заверенная копия решения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный участок или иной объект недвижимости (например, при обеспечении прохода или проезда, проложении линий коммуникаций, установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т.п.);

— договор аренды земельного участка или иного объекта недвижимости;

— нотариально заверенный договор ипотеки (залога);

— договор о внесении земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд) с приложением перечня этого имущества;

— акт или иной документ, подтверждающий внесение земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд);

— договор хозяйственного владения земельным участком или иным объектом недвижимости, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;

— договор оперативного управления земельным участком или иным недвижимым имуществом, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;

— план приватизации предприятия, утвержденный соответствующим комитетом по управлению имуществом (при регистрации прав на недвижимое имущество при приватизации в соответствии с действующим законодательством);

— договор выкупа приватизируемого недвижимого имущества;

— документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору выкупа при приватизации недвижимого имущества;

— копия разрешения органа государственной власти или местного самоуправления о разрешении строительства здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);

— акт государственной приемки объекта, утвержденный собственником здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);

— договор купли — продажи предприятия с приложением акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия с перечнем всех его долгов и передаточного акта (при государственной регистрации права собственности на предприятия как имущественный комплекс).

К документам об оплате государственной регистрации относятся любые финансовые документы (платежные поручения, расходные ордера, квитанции), подтверждающие исполнение лицом, подающим заявление на государственную регистрацию, обязательств по оплате регистрации.

В качестве документов, удостоверяющих личность ходатайствующего о регистрации лица, физические лица предъявляют документы, удостоверяющие его личность. Такими документами являются:

паспорт или документ, его заменяющий; удостоверение личности офицера Министерства обороны, Министерства внутренних дел и других воинских формирований и справка о регистрации по месту жительства (форма 33); национальный паспорт для иностранцев; удостоверение для лиц без гражданства; вид на жительство для иностранцев и лиц без гражданства.

Если заявление о государственной регистрации подается представителем юридического лица, то он обязан представить, во-первых, документы, удостоверяющие его личность (см. выше), во-вторых, доверенность, удостоверенную в соответствии с требованиями гражданского законодательства (ст. 185 ГК РФ) и, в-третьих, учредительные документы юридического лица, в отношении которого он представительствует.

По сути, на регистрирующий орган законом возлагается функция по контролю за законностью совершаемых сделок, который осуществляется путем проведения правовой экспертизы правоустанавливающих документов. Такую экспертизу осуществляет юридическое управление регистрирующего органа, положительное заключение которого является необходимым условием для регистрации права на недвижимость и сделок с ней.

Правовая экспертиза правоустанавливающих должна проходить по двум направлениям: установление подлинности представленных на регистрацию правоустанавливающих документов и проверка соответствия представленных документов действующему законодательству.

Общей целью правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, является проверка их соответствия законодательству. Согласно п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав собственности, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Законодатель не оговаривает пределов осуществления этого контроля. Поэтому в практике могут возникнуть споры, связанные с установлением пределов оценки регистрирующими органами правомочности совершаемых сделок. Например, при регистрации права собственности на объект недвижимости, регистрирующий орган придет к выводу, что право собственности продавца юридически порочно. Должен ли в этом случае регистрирующий орган отказывать в государственной регистрации по мотиву неправомочности продавца и, следовательно, по причине порока в содержании регистрируемой сделки? Представляется, что регистрирующий орган должен ограничиться только оценкой соответствия закону регистрируемой сделки и не оценивать законности права собственности продавца.

Документы, представляемые на регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Кроме того, в Законе о регистрации установлены требования к сведениям, которые должны обязательно содержаться в представляемых документах:

— описание недвижимого имущества;

— вид регистрируемого права;

— в установленных законодательством случаях документы должны быть нотариально заверены, скреплены печатью и иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц;

— план земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ;

— планы иного недвижимого имущества должны быть удостоверены соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Проверка подлинности представляемых на регистрацию документов является одним из способов проверки их законности. В этой связи законодатель установил, что наличие каких-либо дефектов в документах, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, является основанием для отказа в их приеме.

В случае, если представленные документы имеют недостатки (написаны неразборчиво, использованы сокращения в наименованиях юридических лиц, имеют подчистки либо приписки или другие исправления), регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации на основании п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», мотивируя отказ несоответствием документов, представленных на регистрацию в форме, установленной законодательством. Лицо, ходатайствующее о регистрации соответствующих прав на основании дефектных документов, имеет право обжаловать в судебном порядке действия регистрирующего органа, но это не рациональный путь, поскольку суд, придя к выводу о законности отказа, будет вынужден отказать истцу. Поэтому в том случае, если заинтересованное лицо пытается установить свое право на недвижимую вещь, имея дефектные документы, наиболее рациональным путем для него будет обращение в суд с иском о признании права собственности.

В целом разобраться в требованиях законодателя и государственного регистратора все-таки возможно, хотя и довольно сложно.

К правоустанавливающим документам относятся те документы, которые свидетельствуют о возникновении у лица права на объект недвижимости. Документы фиксируют определенные основания возникновения права. То есть, если исходить из требований законодательства, тот же самый перечень оснований для регистрации, установленный ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», о котором уже говорилось выше. Если речь идет об обосновании права собственности на недвижимость, созданную в период действия современного законодательства, то особых вопросов указанный перечень не вызывает. Хотя, имеют место мелкие неувязки, как правило, заключающиеся в обычной для нас несогласованности требований различных ведомств, так или иначе учитывающих и регистрирующих права на недвижимое имущество.