Государственная регистрация ипотеки: общие положения и особенности

04-03-19 admin 0 comment

Завидов Б.Д.
Право и экономика, 1999.


Завидов Борис Дмитриевич

Кандидат юридических наук, специалист по гражданскому и хозяйственному законодательству, по вопросам транспорта и дорожно — транспортных происшествий.

Родился 9 июля 1948 г. в Пинске Брестской области. В 1975 г. окончил Харьковский юридический институт. Работал стажером городской прокуратуры, следователем, помощником прокурора, адвокатом, преподавателем гражданского права в коммерческой академии, начальником юридического отдела многопрофильной московской фирмы. С 1998 г. — ст. научный сотрудник НИИ проблем укрепления законности и правопорядка Генеральной прокуратуры РФ. Член Союза журналистов России.

Автор более 150 различных работ (брошюры и книги), в том числе за 1998 г. имеет 51 публикацию.

Государственная регистрация (далее — госрегистрация) недвижимости исключительно важна для защиты прав и законных интересов граждан, а также играет большую роль в системе налогообложения и наполнения бюджета государства.

21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <*>. Согласно этому Закону (п. 1 ст. 29) ипотека, в установленном порядке, подлежит госрегистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

———————————

<*> Далее — Закон о госрегистрации.

16 июля 1998 г. принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <*>. Госрегистрации ипотеки посвящена глава IV (ст. 19 — 28) Закона.

———————————

<*> Далее — Закон об ипотеке.

Принятые Законы о госрегистрации и ипотеке должны существенно стабилизировать положение в сфере купли — продажи недвижимости, ее залога, аренды и других сделок с нею, а также стимулировать бизнесменов, предпринимателей и других участников гражданского оборота к реализации этих видов сделок. Помимо всего, следует помнить, что регистрация представляет собой также акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Однако наряду с положительным влиянием указанных законов следует отметить и отрицательные стороны. Анализ структуры и соотношение норм законов о госрегистрации и ипотеке по вопросам госрегистрации (недвижимости и сделок с ней — в первом случае, ипотеки — во втором) показывает, что, во-первых, Закон о госрегистрации не до конца охватывает весь круг сделок, связанных с госрегистрацией ипотеки. Во-вторых, особая специфика и режим госрегистрации ипотеки не всегда вписываются в общие, так сказать, стандартные рамки Закона о госрегистрации.

Соотношение ГК РФ, Законов о госрегистрации и ипотеке

по вопросам сделок с недвижимостью и их госрегистрации

ГК РФ изменил представление правообладателей и правоприменителей о госрегистрации сделок. Госрегистрация стала носить самостоятельный, правообразующий характер.

Именно с проблемами госрегистрации стала связываться необходимость определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих их участников, так и третьих лиц.

Госрегистрация — особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ регистрация должна осуществляться путем, во-первых, введения единого государственного реестра прав и, во-вторых, передачи функций госрегистрации созданным для этой цели учреждениям юстиции. Применительно к совершению сделок госрегистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок. Соответственно круг сделок с недвижимостью, требующих предварительного нотариального удостоверения, был сужен <*>.

———————————

<*> Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — М.: Юридический Дом «Юстицинформ», 1998. С. 5.

ГК РФ счел невозможным ограничиться четырьмя случаями обязательного нотариального удостоверения: два из них в той или иной мере связаны со сделками, предметом которых служит залог недвижимости — ипотека (п. 2 ст. 339 и 349 ГК РФ), третий — с уступкой права требования (ст. 389 ГК РФ) и четвертый — с договором ренты.

Поэтому и для госрегистрации в силу пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке должны быть представлены:

— нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

— документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения;

— доказательства уплаты регистрационного сбора;

— документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, и на основании заявления залогодателя (соответственно п. 2 ст. 19 и п. 1 ст. 20 Закона), при этом, как и в Законе о госрегистрации, важно фактическое местонахождение недвижимости, а не юридический адрес правообладателя и даже не его фактическое местонахождение (офис юридического лица).

В случае, если право залогодержателя удостоверяется закладной, то для госрегистрации договора об ипотеке, помимо указанных документов (п. 2 ст. 20 Закона), дополнительно необходимы:

— закладная;

— документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий госрегистрацию ипотеки. Госрегистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Датой госрегистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее госрегистрации (соответственно п. 4 — 6 ст. 20 Закона).

Вопрос о госрегистрации недвижимости, ипотеки, а равно других сделок имеет чрезвычайно важное значение.

При отчуждении имущества (вещи), требующего госрегистрации, приобретатель становится ее собственником только с того момента, когда регистрация будет произведена. С этого момента у собственника возникает право владеть, пользоваться и распоряжаться вещью, а значит, он приобретает возможность совершать сделки по отчуждению соответствующего имущества, на него возлагается бремя содержания такого имущества (ст. 210 ГК РФ), а также риск случайной его гибели или случайного повреждения (ст. 211 ГК РФ).

Это положение усиливает и другая норма ГК РФ: статья 219, в которой говорится, что право на вновь созданные здание, сооружение, а равно на иное недвижимое имущество возникает в момент их госрегистрации.

По словам М.И. Брагинского, «государственная регистрация необходима также для возникновения прав в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владели им как своим собственным на протяжении 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Особенно подробно урегулирован в Кодексе вопрос о государственной регистрации сделок с недвижимостью. Во второй части Гражданского кодекса Российской Федерации обязательная государственная регистрация специально предусмотрена в отдельных главах, посвященных широкому кругу договоров. Это договоры: продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), договор аренды зданий и сооружений, заключенный гражданином на срок более одного года, а юридическим лицом — независимо от срока (п. 1 ст. 609), аренды предприятия независимо от их срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ).» Конечно, и залог вышеуказанного недвижимого имущества (ипотека) также подлежит госрегистрации.

Однако следует иметь в виду, что статья 131 ГК РФ дает основания сделать вывод: обязательность госрегистрации распространяется и на любые другие договоры, которые имеют своим предметом недвижимость. Между тем в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, договор, подлежащий обязательной госрегистрации, признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Закон об ипотеке детально регламентирует процесс госрегистрации ипотеки и регистрационной записи о ней, внесение исправлений (изменений, дополнений) в регистрационную запись, погашение регистрационной записи, вопросы отказа в госрегистрации, обжалование такого отказа и ответственность регистратора сделки. Нет сомнения в том, что вопросы госрегистрации и ипотеки изложены в названном Законе более подробно, чем в Законе о госрегистрации. Ведь специальный закон всегда предполагает более детальную регламентацию, нежели «общий».

Так, согласно пункту 1 статьи 4 Закона о госрегистрации госрегистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат госрегистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда, «а также права на недвижимое имущество» (п. 2 ст. 4 Закона о госрегистрации).

Как видим, законодатель только в общих чертах говорит о необходимости госрегистрации ипотеки. В противовес этой общей норме, статья 22 Закона об ипотеке довольно подробно регламентирует процесс регистрационной записи об ипотеке, удостоверения факта ее госрегистрации, внесение изменений, дополнений и т.д.

Проблемы госрегистрации ипотеки

Госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации). При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следовательно, госрегистрация недвижимости и прав на нее, а также установление прав на правоустанавливающие документы, подтверждающие права на недвижимое имущество, во всех случаях подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 4 Закона о госрегистрации).

Госрегистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — единый государственный реестр прав). Датой госрегистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в единый государственный реестр прав. Госрегистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. (Соответственно п. 2 — 4 ст. 2 Закона о госрегистрации.)

Все эти основные положения о госрегистрации целиком и полностью относятся к госрегистрации ипотеки. Поэтому пункт 1 статьи 22 Закона об ипотеке и содержит ссылку на определенные положения Закона о госрегистрации. Так, регистрационная запись об ипотеке производится в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке. Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Между тем законодатель последовательно повышает требования к госрегистрации ипотеки.

Помимо внесения регистрационной записи об ипотеке в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, ипотека удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место госрегистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего госрегистрацию ипотеки (п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке).

Попутно отметим, что единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается (п. 4 ст. 12 Закона о госрегистрации). В то же время, если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, орган, осуществивший госрегистрацию ипотеки, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений (п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке) и указания на дату ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписью должностного лица и скрепленных печатью этого органа (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке). В том же случае, когда выдается новая закладная, при ее регистрации указывается также дата ее выдачи, а на дубликате закладной — дата его выдачи, которые должны быть заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, зарегистрировавшего ипотеку.

Закон об ипотеке не регламентирует порядок предоставления документов на госрегистрацию прав и основные требования, предъявляемые к ним. В этом случае следует руководствоваться соответственно статьями 16 и 18 Закона о госрегистрации. Если инициатива в госрегистрации ипотеки должна, как правило, исходить от залогодателя (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке), то, по общему правилу, госрегистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о госрегистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации).

Очень важен и другой момент. Например, одна сторона готова нотариально удостоверить сделку, а вторая уклоняется от нотариального удостоверения. Как быть добросовестному участнику сделки? В этом случае, пишет профессор М.И. Брагинский, «Гражданский кодекс допускает случаи «исцеления» сделки, которая вопреки требованиям закона или достигнутого сторонами соглашения не была удостоверена у нотариуса вследствие того, что одна из сторон уклоняется от ее удостоверения. Пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет право другой стороне обратиться в суд с требованием о признании сделки действительной, но это возможно только в одном — единственном случае: сделка была полностью или частично исполнена контрагентом стороны, которая уклоняется от нотариального удостоверения. Решение суда само по себе заменяет нотариальное удостоверение, а потому позволяет при соблюдении других требований произвести соответствующую регистрацию».

К заявлению о госрегистрации прав, конечно, должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. К сожалению, ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не устанавливают общих правил о предоставлении надлежащих документов. Лишь в пунктах 2 и 3 статьи 18 Закона о госрегистрации даются общие ориентиры для представления на госрегистрацию «надлежащих» документов.

Так, тексты документов, представляемых на госрегистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их места нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на госрегистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Поскольку почти всегда залог недвижимости предполагает решение вопроса о земельном участке, находящемся под недвижимостью, а иногда и вокруг нее (примыкающий земельный участок, обычно именуемый «хозпостройки», «хоздвор» и т.п.), то обязательным приложением к документам, необходимым для госрегистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При всем при этом проверка юридической силы представленных на госрегистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется, конечно, учреждением юстиции по регистрации прав (последний абз. п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации).

Между тем план земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества — соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Требования, предъявляемые к документам, сдаваемым на госрегистрацию, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на госрегистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для госрегистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Заявителю, как и правообладателю, важно знать, что все документы, необходимые для госрегистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после госрегистрации прав должен быть возвращен правообладателю (п. 5 ст. 18 Закона о госрегистрации), что не сказано в Законе об ипотеке. В нем только указано, что орган, осуществивший госрегистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с приложениями (п. 4 ст. 22 Закона об ипотеке).

Вместе с заявлением о госрегистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица — учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица (п. 4 ст. 16 Закона о госрегистрации). Данная правовая норма корреспондирует со статьей 24 Закона об ипотеке: «Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное».

Уплата регистрационного сбора, его размер регулируются Федеральным законом «О государственной пошлине».

Когда, наконец, сданы все документы на госрегистрацию недвижимости и (или) прав на нее, и от регистратора не поступило никаких замечаний, то проведенная госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о госрегистрации прав. Проведенная госрегистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения единого государственного реестра прав (соответственно п. 1 и 2 ст. 14 Закона о госрегистрации).

И все же процедура госрегистрации залога недвижимости (ипотека) представляется излишне громоздкой, а, судя по структурному расположению этих норм в Законе об ипотеке, — чрезмерно «распыленной». В качестве доказательства приведем следующие факты.

Глава IV Закона называется «Государственная регистрация ипотеки». Казалось бы, что законодатель должен был именно в ней сосредоточить все правила о госрегистрации ипотеки, закладной и приложений к последней, если таковые имеются. Однако принцип подобной структурной иерархии в Законе не соблюден.

В главе II Закона также имеется статья 10 «Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке». Сравним ее название с названием, например, статьи 20 «Порядок государственной регистрации ипотеки» и другими статьями главы IV Закона. Все они имеют одно общее слово «ипотека». Спрашивается, чем отличается «ипотека» от «договора об ипотеке»?! Наконец, оправдано ли автономное размещение статьи 10 Закона, т.е. в отрыве от главы IV?

В главе III Закона также имеется автономная статья о госрегистрации: статья 16 «Регистрация владельцев закладной».

Статья 45 главы VII Закона об ипотеке тоже посвящена госрегистрации, но уже так называемой последующей ипотеки.

Как видим, имеет место разбросанность норм о госрегистрации ипотеки по разным главам Закона. Может быть это, с точки зрения юридической техники структурного построения Закона об ипотеке, и верно, но с позиций правоприменения представляется делом несколько затруднительным. Отсылка же норм о госрегистрации в Законе об ипотеке к Закону о госрегистрации, к другим правовым актам и так усложняет правоприменение.

Порядок внесения исправлений, изменений и дополнений

в регистрационную запись об ипотеке

Законодатель предусмотрел возможность устранения технической ошибки. Исправление технических ошибок допускается всеми процессуальными кодексами России: УПК, ГПК (ст. 204) и АПК. Так, например, статья 139 АПК РФ называется «Разъяснение решения. Исправление ошибок, опечаток и арифметических ошибок». Закон об ипотеке также не стал исключением из этого правила.

Исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы (п. 1 ст. 23 Закона об ипотеке).

Между тем Закон о госрегистрации, судя по его содержанию, шире охватывает регулирование вопросов об исправлении технических ошибок, допущенных при госрегистрации прав. Так, например, технические ошибки в записях, допущенные при госрегистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению регистратора прав после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при госрегистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. Техническая ошибка, допущенная при госрегистрации прав, может быть исправлена, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи (п. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации).

В Законе об ипотеке ничего не сказано о том, какие действия может принять правообладатель, если в результате технической ошибки при госрегистрации ипотеки либо регистрации самой недвижимости нарушены его права и интересы. В этом случае надо руководствоваться нормой пункта 2 статьи 21 Закона о госрегистрации. «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.»

Закон допускает также и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке. Она вносится на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной. Исключение составляет абзац 3 пункта 6 статьи 13 Закона об ипотеке. Это тот случай, когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В этом варианте как раз и разрешается изменение (дополнение) регистрационной записи, даже если права залогодержателя и удостоверены закладной.

Подчеркнем, что Закон о госрегистрации не содержит каких-либо норм, допускающих соглашение между участниками госрегистрации об изменении (дополнении) регистрационной записи недвижимости либо залога недвижимости. В этом смысле Закон об ипотеке дает правоприменителю довольно-таки демократическую норму: регистрационная запись об ипотеке может быть дополнена (изменена) соглашением сторон. Однако что же представляет собой соглашение на практике?

Соглашение — договор. Это вытекает и из сущности пункта 1 статьи 420 ГК РФ, где договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Следовательно, внесение изменений (дополнений) в регистрационную запись осуществляется в силу договора.

Погашение регистрационной записи о залоге недвижимости регулируется не только Законом об ипотеке, но и пунктом 4 статьи 29 Закона о госрегистрации: «Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда».

Статья 25 Закона об ипотеке имеет несколько другую редакцию: «Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию».

Как видим, в первом случае (п. 4 ст. 29 Закона о госрегистрации) регистрационная запись может погашаться по заявлению залогодателя и (или) залогодержателя, а во втором — на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, не считая решения судов (ст. 25 Закона об ипотеке). Следовательно, круг субъектов, которые могут подать заявление о погашении регистрационной записи в правоотношениях по ипотеке, гораздо шире в Законе об ипотеке, нежели в Закона о госрегистрации. В этом случае следует руководствоваться нормами Закона об ипотеке, ибо в пункте 5 статьи 29 Закона о госрегистрации есть небольшая оговорка на этот счет: «Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке».

Об отложении госрегистрации

Согласно пункту 2 статьи 21 Закона об ипотеке госрегистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

— непредставлении в орган, осуществляющий госрегистрацию ипотеки, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 статьи 20 Закона об ипотеке (напоминаем, что таковыми являются: нотариально удостоверенный договор и его копия; приложения, обозначенные в договоре как таковые, доказательства уплаты пошлины за регистрацию, документ о возникновении обеспеченного обязательства, в необходимых случаях — закладная и приложения к ней);

— несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

— необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение об отложении госрегистрации ипотеки, орган, осуществляющий ее госрегистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в госрегистрации ипотеки должно быть отказано.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания госрегистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Мотивированный отказ в госрегистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее госрегистрации (ст. 21 Закона об ипотеке). Такой срок в силу пункта 4 статьи 20 Закона об ипотеке равен одному месяцу.

Простота статьи 21 Закона об ипотеке только внешняя. Если мы обратимся к аналогичным нормам Закона о госрегистрации, то увидим несколько другие, а порой и противоположные формулировки и случаи отказа в госрегистрации недвижимости, а равно иные основания к отложению ее госрегистрации.

В Законе об ипотеке, во-первых, используются слова: «отложено», «откладывается» или словосочетание: «решение об отложении». Однако в статье 19 Закона о госрегистрации используется слово «приостановление». Во-вторых, если в пункте 2 статьи 21 Закона об ипотеке употребляется терминология: «регистрация ипотеки может быть отложена», то в пункте 1 статьи 19 Закона о госрегистрации зафиксирована более «твердая» позиция законодателя по отношению к «заявителю», заключающаяся в том, что регистратор «…в течение месяца обязан принять необходимые меры по получению необходимых сведений». Согласитесь, что «отложить» не тождественно «приостановить», особенно в том случае, если регистратор обязуется помогать заявителю в этом вопросе.

Между тем приостановление госрегистрации прав осуществляется не более чем на месяц при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности (абз. 1 п. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации). Однако в этой же правовой норме законодатель в скобках указывает: «не считая срок, указанный в пункте 1 настоящей статьи». Это означает, что срок «приостановления» госрегистрации прав может быть уже равен не одному, а двум месяцам.

Но и это еще не предельный срок. Согласно пункту 3 статьи 19 Закона о госрегистрации указанный срок удлиняется еще на три месяца. «Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления госрегистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Подача заявления о приостановлении госрегистрации прав прерывает течение срока, установленного пунктом 1 статьи 19 Закона о госрегистрации. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.» Следовательно, с учетом пункта 1, абзаца 1 пункта 2 и пункта 3 статьи 19 Закона о госрегистрации срок приостановления госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (включая, конечно, и ипотеку) может быть равен пяти месяцам (!), что, естественно, в любом случае не может устраивать ни правообладателя, ни другое уполномоченное (заинтересованное) лицо, а тем более залогодателя, как должника.

Парадоксально, но факт — редакция статьи 19 Закона о госрегистрации наполнена неким стереотипом «социалистического» бюрократизма. Законодатель, перестраховываясь, как бы отодвигает срок приостановления госрегистрации прав, придерживаясь чеховской формулы: «Как бы чего не вышло». Поэтому указание в абзаце 2 пункта 2 статьи 19 Закона о госрегистрации на то, что регистратор прав обязан в письменной форме уведомить заявителя о своем решении приостановить госрегистрацию заявленных прав и об основаниях такого решения, не улучшает положение заявителя, равно как и указание на то, что если не будут устранены причины, препятствующие госрегистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в госрегистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (абз. 3 п. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации).

И последний момент, который должен знать всякий заявитель. В соответствии с пунктом 4 статьи 19 Закона о госрегистрации и в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав мрожет быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление госрегистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в единый государственный реестр прав.

Обжалование действий, связанных

с госрегистрацией ипотеки

Такое название имеет статья 27 Закона об ипотеке. Однако ее предназначение вряд ли себя оправдывает, так как она дублирует:

— статью 11 ГК РФ — «Судебная защита гражданских прав»;

— статью 12 ГК РФ — «Способы защиты гражданских прав»;

— статью 13 ГК РФ — «Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления»;

— статью 16 ГК РФ — «Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления».

В соответствии со статьей 27 Закона об ипотеке «Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных статьей 26 настоящего Федерального закона, а также иных действий органа, осуществляющего госрегистрацию прав на недвижимое имущество, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации».

Ясно, что статья 27 Закона об ипотеке впитала в себя отдельные положения статей 11 — 13 и 16 ГК РФ. Она также соотносится с пунктом 5 статьи 2 Закона о госрегистрации.

Об открытом (публичном) характере ипотеки

С первого взгляда в части 1 статьи 26 Закона об ипотеке ничего сложного нет: «Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем госрегистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке».

Примерно таким же содержанием наполнен и пункт 1 статьи 7 Закона о госрегистрации: «Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан представлять сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя».

Но при сопоставлении вышеуказанных правовых норм (ч. 1 ст. 26 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 7 Закона о госрегистрации) мы увидим определенные несоответствия. Так, в первом случае отсутствует указание на то, что заинтересованное лицо, коим является заявитель, обязано:

а) предъявить удостоверение личности;

б) подать заявление в письменной форме;

в) а юридическому лицу, кроме того, надо предъявить и другие документы:

— документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица (а это означает обязательность предъявления подлинного Устава юридического и (или) Учредительного договора либо нотариально заверенных их копий);

— подтверждение полномочий представителем (это означает обязательность предъявления надлежаще выданной и заверенной доверенности — ст. 185 — 186 ГК РФ).

«Чиновник — регистратор» может заявить вам, что Закон о госрегистрации обладает высшей юридической силой по сравнению с Законом об ипотеке именно в вопросах о госрегистрации недвижимости (прав на нее), а потому, дескать, надо представлять свои полномочия и соответствующие документы для получения необходимых сведений, а тем более заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Следует полагать, что при определенных обстоятельствах такой «регистратор» может оказаться формально прав, ибо никто не может заставить такого регистратора нарушить «букву» закона, тем более что один Закон (об ипотеке) сужает сферу ограничений по разрешению в выдаче документов (сведений) о регистрации, а другой Закон (о госрегистрации), напротив, расширяет ее. Пункт 2 статьи 7 Закона о госрегистрации только усиливает положение регистратора: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд».

В пользу этого свидетельствует и длинный «список» лиц, которым могут быть выданы сведения, содержащиеся в Законе о госрегистрации, регистратором. Уточним, что не «всякому лицу» может быть выдана определенная информация. Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона о госрегистрации сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только:

— самим правообладателям;

— физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

— руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ;

— налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

— судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;

— лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону.

Между тем пункт 3 статьи 7 Закона о госрегистрации делает исключение для правообладателя, по запросу которого регистратор обязан предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

Законодатель все-таки предостерегает, что использование сведений, содержащихся в едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 7 Закона о госрегистрации).

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом. Однако учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может бесплатно предоставлять информацию о правах на объект недвижимого имущества организации, ответственной за учет указанного объекта, в том объеме, который необходим для ее работы.

В соответствии с законами Российской Федерации учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляет информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам:

— правоохранительных органов и судов по находящимся в производстве делам;

— органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления;

— налоговых органов на территории, находящейся в их юрисдикции;

— государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов;

— органов государственной статистики;

— организаций, определенных законами Российской Федерации (ст. 8 Закона о госрегистрации).

И так ясно, что «не любое лицо» может получить «сведения» о регистрации недвижимости и прав на нее, а поэтому открытость (публичность) регистрации имеет свои определенные границы.

Вернемся к вопросу об «открытости» и «закрытости» сведений. В большей степени информация о госрегистрации недвижимости, а равно прав на нее, должна все-таки носить закрытый характер. Основанием к подобному умозаключению может стать понимание таких сведений, как содержащих в себе тайну: «В самом широком ее толковании тайна — это сфера объективной реальности, скрытая от нашего восприятия либо понимания. С одной стороны, это все то, что на данный момент не осознано человеческим интеллектом, с другой — это нечто уже известное, но с определенной целью скрытое от других людей» <*>.

———————————

<*> Фатьянов А.А. Тайна как социальное и правовое явление. Ее виды. // Государство и право. 1998. N 6. С. 5.

Мы знаем, что институт коммерческой тайны представлен в статье 139 ГК РФ «Служебная и коммерческая тайна». К сожалению, эта статья не раскрывает понятия «сведения (информация), составляющие служебную и коммерческую тайну», а лишь указывает, что такая информация защищается способами, предусмотренными ГК РФ и другими законами (п. 2 ст. 139 ГК РФ). Кодекс указывает лишь на один общий признак, которым должна обладать охраняемая информация — «коммерческая ценность», т.е. способность быть объектом рыночного оборота <*>.

———————————

<*> Постатейный комментарий к ч. 1 ГК РФ. — М.: Контакт — ИНФРА-М. 1997. С. 290 — 291.

Нормы о коммерческой тайне содержатся во многих законах и правовых актах Российской Федерации: Законе «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» <1>, Законе РФ «О средствах массовой информации» <2> (срок защиты коммерческой тайны в этих Законах не определен); Указе Президента РФ от 6 марта 1997 г. N 188 «Об утверждении перечня сведений конфиденциального характера» <3>, Постановлении Правительства РСФСР от 5 декабря 1991 г. N 35 «О перечне сведений, которые не могут составлять коммерческую тайну» <4>, Законе РФ «О федеральных органах налоговой полиции» <5>, Законе РФ «О страховании» <6>, Законе «О связи» <7>.

———————————

<1> Ведомости РСФСР. 1991. N 16. Ст. 499.

<2> Ведомости РФ. 1992. N 7. Ст. 300 и др.

<3> СЗ РФ. 1997. N 10. Ст. 1127.

<4> СП РФ. 1992. N 1 — 2. Ст. 7.

<5> Ведомости РФ. 1993. N 29. Ст. 1117.

<6> Ведомости РФ. 1993. N 2. Ст. 56.

<7> СЗ РФ. 1995. N 8. Ст. 600.

Таков далеко не весь перечень законодательно — нормативных актов, регулирующих информацию (сведения) о коммерческой тайне.

Сведения о госрегистрации ипотеки, как и ее закладной (в особенности предприятий, как имущественного комплекса) могут составлять предмет коммерческой тайны (сумма сделки, сам залогодержатель либо в некоторых случаях гарантия, личность гаранта и т.д.). Не зря ученые — правоведы подчеркивают, что «признание тех или иных сведений конфиденциальными является прерогативой правообладателя». Это же относится и к коммерческой тайне.

Следовательно, понятие «коммерческая тайна» может устанавливаться самим правообладателем, и в законодательстве слово «тайна» трактуется весьма широко. Тогда следует согласиться с мнением правоведа А.А. Фатьянова о том, что «нормативно — правовое регулирование института коммерческой тайны сопряжено с рядом проблем, которые законодатель будет обязан решить, в противном случае практическая реализация механизма защиты таких сведений не будет достаточно эффективной». Видимо, не зря законодатель в части 2 статьи 26 Закона об ипотеке делает как бы оговорку: «Копия закладной, находящейся в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, не относится к документам публичного характера».