Зарегистрируй и владей

04-03-19 admin 0 comment

Боговская К.
Бизнес-адвокат, 1999.


К. Боговская, директор ООО «Титул — Эксперт».

ГК РФ не дает определения права собственности (п. 1 ст. 131 ГК РФ), однако понятие о содержании этого права следует из нормы п. 1 ст. 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Требования к обоснованию права собственности вытекают из оснований возникновения права собственности, предусмотренных ГК РФ. Так как под основаниями возникновения права собственности понимаются юридические факты, обобщающий перечень которых содержится в ст. 8 ГК РФ, то к ним относятся как действия лиц, так и не зависящие от воли людей события.

Право собственности может приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы: первоначальные, то есть не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь, и производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника. В ст. 218 ГК РФ достаточно четко проводится различие между способами приобретения права собственности. В п. 1 речь идет о таком первоначальном способе приобретения этого права, как создание новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничье право собственности. Разумеется, речь идет о создании вещи лицом «для себя», а не для другого лица (например, по договору подряда на капитальное строительство). Кроме того, такое право возникает у изготовителя вещи «с соблюдением законодательства», в частности правил об обязательной государственной регистрации вновь созданных недвижимых вещей (ст. 131 ГК РФ).

Первоначальными являются и способы, предусмотренные в ст. ст. 220 — 222 ГК РФ, в число которых, при определенных условиях, входит и самовольная застройка. К числу первоначальных способов приобретения права собственности относятся и способы, указанные в п. 3 ст. 218 ГК РФ. Речь здесь идет о приобретении права собственности на бесхозяйное имущество либо на имущество, от которого собственник отказался либо утратил на него право (ст. ст. 225 — 234).

В п. 2 ст. 218 ГК РФ речь идет о производных способах приобретения права собственности, в том числе в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица.

Лишь в порядке исключения возможно возникновение права собственности на самовольную постройку, если этим не нарушаются законные интересы и права других лиц (например, соседних землепользователей) и не создается угроза жизни и здоровью граждан (что подтверждается наличием необходимых разрешений со стороны органов пожарной охраны, санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля и т.д.), а лицо, осуществившее такую постройку, должным образом оформило землеотвод (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Из приведенного выше толкования ГК РФ следует, что для регистрации права собственности на объект недвижимости, как минимум, необходимо наличие оформленных должным образом землеотвода и разрешения на строительство, а также соблюдение при строительстве строительных норм и правил.

Понятие бесхозяйных вещей (ст. 225 ГК РФ) в действительности является собирательным, охватывающим и такие их разновидности, как брошенные собственником вещи (ст. 226 ГК РФ), находки, безнадзорные животные и клады. Во всех этих случаях речь идет о возможности приобретения права собственности на вещи, собственник которых либо неизвестен, либо отказался от них, либо утратил на них право.

Если до 1990 г. бесхозяйное имущество по общему правилу поступало в доход государства, то после вступления в силу 1 июля 1990 г. Правил союзного Закона о собственности государство как собственник утратило эту привилегию. На такое имущество основание (титул) отсутствует как у частных, так и у публичных собственников. Право собственности на бесхозяйные вещи появляется у владельцев в силу указанных в законе обстоятельств, то есть первоначальным способом. Однако в отношении бесхозяйного недвижимого имущества существует некоторое уточнение, а именно: бесхозяйная недвижимость подлежит государственной регистрации, поэтому она должна быть принята на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого такая недвижимость находится. Если в течение года со дня постановки на учет никто не заявит о своих правах на нее, местный комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания права муниципальной собственности на нее. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательской давности.

К вышеприведенному наиболее авторитетному толкованию норм ГК РФ, изданному в составе Комментариев ГК РФ, остается добавить лишь то, что на практике за последние пять лет крайне редко встречались случаи, когда установленный законом порядок признания недвижимости бесхозяйной соблюдался, к примеру, московскими властными органами. Как правило, проблема решается гораздо проще: «бесхозяйное здание» просто ставится на баланс ДЕЗа или РЭУ распоряжением префекта, а собственник об этом факте узнает хотя и раньше, чем истечет годичный срок, но гораздо позже, чем его имуществом успеют распорядиться. Тем более, что никакой регистрации для признания недвижимости, например, муниципальной собственностью ранее не требовалось.

Такие ситуации далеко не редкость в Москве, и единственным выходом для собственника в этой ситуации является обращение в суд для восстановления своих нарушенных прав. Однако и в суде, прежде чем требовать защиты своих прав от нарушений, придется доказывать обоснованность своих прав на недвижимость.

Что касается производных способов приобретения права собственности на недвижимость, то в случае сделок проблема обоснования и подтверждения права собственности продавца отпадает в силу требований закона, и, следовательно, эта проблема сохраняет свою актуальность лишь в отношении получения недвижимости в порядке реорганизации предприятий и организаций, произведенных задолго до вступления в силу современных законодательных актов. Причем, так как достаточно большое количество сегодняшних собственников недвижимости — юридических лиц образовалось в процессе приватизации, для них особое значение имеет тот факт, что для обоснования своего права собственности на недвижимое имущество (особенно после ужесточения требований государственного регистратора) не всегда достаточно одного лишь свидетельства фонда имущества.

В Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требования к обоснованию и подтверждению права собственности более конкретизированы. Так, в качестве оснований для регистрации в ст. 17 указаны:

акты, изданные органами государственной власти и местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и др. Сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Из приведенного выше следует, что в отношении недвижимости, созданной до вступления в силу данного Закона и ГК, необходимо представлять доказательства соответствия актов, лежащих в основе права собственности на недвижимость, действовавшему на тот момент законодательству.

Из конкретных требуемых регистратором документов в обязательном порядке Закон указывает только план земельного участка или план объекта недвижимости.

Представляется, что в самом рассматриваемом Законе содержится некая неясность. Хотя права на ранее созданную недвижимость и признаются, в законе не содержатся какие-либо отдельные требования для регистрации права собственности на такой объект недвижимости, в силу чего, видимо, и в этом случае необходимо также руководствоваться требованиями ст. 25 Закона, в соответствии с которой право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Причем законодатель умолчал, что именно понимается такими документами.

Судя по всему, именно такой логике следует и Московский комитет по регистрации прав, если исходить из перечня требуемых им от заявителя документов.

Выше говорилось о федеральном законодательстве, которым регламентируется государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество. Однако, заполняя правовой вакуум в этой сфере, практически в каждом регионе издавались местные акты, регламентирующие порядок приобретения прав на недвижимое имущество и совершения сделок с недвижимостью. Рассмотрим более подробно московское законодательство, посвященное этому вопросу.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ к органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отнесены учреждения юстиции.

До вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которым функции государственного регистратора были возложены на Московский комитет по регистрации прав, требования к обоснованию и подтверждению права собственности на недвижимость были изложены в ряде постановлений правительства Москвы, большая часть которых на сегодняшний день утратила силу. В силу того, что, в основном, сами требования не претерпели серьезных изменений, излагать их отдельно не имеет смысла.

В уже новом Постановлении правительства Москвы «О выполнении программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 1 декабря 1998 г. N 915 и некоторых других документах не содержится существенных требований к обоснованию и подтверждению права собственности на объект недвижимости, которые бы выходили за пределы Закона о регистрации, в котором прямо указано, что государственный регистратор не вправе требовать иных подтверждающих права документов, кроме указанных в Законе. Но в Законе, кроме плана объекта и некоего указания на «документы, подтверждающие факт его создания», ничего не сказано. Следовательно, государственный регистратор вынужден сам толковать Закон и изобретать список указанных выше документов.

Для осуществления регистрации первичных прав государственный регистратор потребует представить ряд документов, устанавливающих права собственника и подтверждающих, что данное недвижимое имущество было создано правообладателем за счет собственных средств и в установленном законом порядке. Если же заявитель не создавал это имущество (данное ООО не могло существовать, скажем, в 1971 г.), то он должен доказать свое правопреемство по отношению к первоначальному правообладателю. Все подтверждающие права документы должны быть представлены в оригинале, либо в виде нотариально заверенных или архивных копий. Рассмотрим более подробно требования, предъявляемые в этом случае заявителю.

Различия в составе требуемых документов базируются на основаниях возникновения права собственности.

Так, например, при регистрации прав на вновь созданное недвижимое имущество, кроме общего комплекта, государственный регистратор потребует от заявителя, чтобы им была представлена разрешительная документация, включающая в себя документы, подтверждающие законность использования земельного участка под строительство объекта, исходно — разрешительную документацию (например, градостроительное заключение), свидетельство об утверждении архитектурно — градостроительного решения, заключение Мосгорэкспертизы; инвестиционный контракт с городом (при его наличии), акт государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию, договоры и соглашения участников строительства о распределении прав на созданный объект, финансовые документы о произведенных платежах.

При регистрации права собственности, возникшего в результате реорганизации юридического лица, помимо обычного пакета документов необходимо будет предоставить акт приема — передачи имущества, учредительные документы с положениями и изменениями по результатам реорганизации и др.

При регистрации права собственности акционерного общества на основании плана приватизации потребуется представить кроме обычного пакета план приватизации с актами оценки стоимости зданий и сооружений и другого недвижимого имущества, выписку из реестра акционеров на текущий момент, распоряжение Москомимущества (Госкомимущества) о приватизации государственного имущества, перечень объектов социально — культурного и коммунально — бытового назначения, стоимость которых вошла в уставный капитал общества.