Правовые основы оценочной деятельности в России

04-03-19 admin 0 comment

Ялбулганов А.А.
Бухгалтерия и банки, 1999.


Ялбулганов А.А. — доктор юридических наук, кандидат исторических наук, доцент Академии налоговой полиции.

Понятие оценочной деятельности

Одной из новых профессий, появившихся в России с началом рыночных реформ в экономике, стала профессия оценщика. Услуги оценщиков используются для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности, разрешения споров об исчислении налогооблагаемой базы, для определения стоимости государственного имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление или аренду, использовании в качестве залога, вклада в уставной капитал и т.д.

По некоторым данным, уже сегодня в России существуют от 15 до 30 тысяч оценщиков, прошедших соответствующую профессиональную подготовку <*>. До недавнего времени они работали в условиях законодательного вакуума: необходимость оценочной деятельности непосредственно вытекала из самой природы рыночных отношений, но законодательной основы труда оценщиков долгое время не существовало.

———————————

<*> Экономика и жизнь. N 50, 1998, с. 29.

Настоятельность принятия соответствующего закона была так велика, что отдельные субъекты Российской Федерации, не дождавшись принятия Федерального закона, начали принимать свои региональные законы. Так, Московской городской Думой был принят Закон от 11.02.1998 N 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве», в котором были закреплены правовые основы оценочной деятельности в отношении объектов оценки, расположенных на территории Москвы и принадлежащих Российской Федерации, городу Москве, муниципальным образованиям города Москвы, юридическим, а также физическим лицам.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» вступил в силу после его официального опубликования 6 августа 1998 г. В этом Законе были установлены основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам.

Под оценочной деятельностью в Законе понимается «деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости» (ст. 3). Таким образом, определение оценочной деятельности дается через следующие понятия:

субъекты оценочной деятельности, к которым относятся, с одной стороны, оценщики, а с другой стороны — потребители их услуг (заказчики);

объекты оценки, которыми могут быть отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права требования, обязательства (долги), работы, услуги, информация, а также иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте;

цели оценочной деятельности, то есть определения рыночной или иной стоимости.

Итак, определение рыночной стоимости, основного параметра большинства хозяйственных (предпринимательских) операций является основной задачей в работе оценщиков.

При этом само понятие рыночной стоимости нуждается в уточнении. Под ней в Законе (ст. 3) понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Очевидно, что приведенное в Законе определение не отличается конкретностью и содержит «каучуковые» формулировки (типа «действовать разумно»). Впрочем, дать более конкретное определение, пожалуй, и невозможно, поскольку только в самых общих формулировках можно выразить все многообразие экономических ситуаций, которые складываются на рынке. Однако оценщику при установлении рыночной стоимости все же необходимо знать ее основные характеристики. Вот почему законодатель, дав вышеприведенное определение рыночной стоимости, перечислил и основные условия, при одновременном наличии которых цена сделки может быть признана рыночной:

1. Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

2. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.

3. Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты.

4. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

5. Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется исходя из презумпции (предположения) установления рыночной стоимости. Это означает, что в случае, когда в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки или используются такие термины, как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и т.д., установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.

Другой важный принцип оценочной деятельности состоит в безусловном характере права на проведение оценки. Реализация этого права не зависит от установленного российским законодательством порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Собственники (владельцы) объектов оценки (Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, отдельные физические и юридические лица) наделяются правом на проведение оценки принадлежащих им объектов, в том числе и на проведение повторной оценки, на основаниях и условиях, предусмотренных законом об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Законодательство закрепляет две основные системы оценки — обязательную и факультативную (необязательную).

Обязательная оценка устанавливается в двух основных случаях:

1. При вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

2. При возникновении спора о стоимости объекта оценки.

Обязательность проведения оценки не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (кроме случаев, когда распоряжение таким имуществом в соответствии с российским законодательством допускается с согласия собственника имущества).

В каких конкретно случаях предусмотрена обязательная оценка имущества, принадлежащего полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям? В ст. 8 Закона закреплены следующие случаи:

при определении стоимости имущества в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании имущества в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении такого имущества;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

при передаче имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Спор о стоимости имущества и, как следствие, обязательность проведения его оценки могут возникнуть:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц (в случае возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки);

при выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества.

Факультативная оценка имеет место по желанию заинтересованной стороны (заинтересованных сторон) в тех случаях, когда законодательство не содержит требования о проведении обязательной оценки.

Основания для проведения оценки

Оценочная деятельность может осуществляться на основании:

договора;

определения суда, арбитражного суда, третейского суда;

решения уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд и третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Так, например, в соответствии со ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, назначает экспертизу. Окончательно содержание вопросов, по которым требуется получить заключение экспертов, устанавливается арбитражным судом. О назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.

Расходы, связанные с проведением оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном процессуальным законодательством (ГПК РСФСР, АПК РФ, регламентами третейских судов).

Оценочная деятельность может осуществляться на основании решения уполномоченного органа или должностного лица. Им может быть, например, должностное лицо таможенного органа, в производстве или на рассмотрении которого находится дело о нарушении таможенных правил (ст. 326 Таможенного кодекса РФ), должностное лицо налогового органа, осуществляющего выездную налоговую проверку (п. 3 ст. 95 Налогового кодекса РФ). Приказом Министра юстиции от 27.10.1998 N 153 «Об обязательном назначении специалиста при осуществлении оценки ценных бумаг, на которые обращается взыскание» было установлено, что для определения стоимости арестованных ценных бумаг судебный пристав — исполнитель в обязательном порядке назначает специалиста, который составляет в письменном виде заключение об оценке ценных бумаг, на которые обращается взыскание.

В большинстве случаев основанием для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Таким договором может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта, нескольких объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор составляется в произвольной форме при условии наличия в нем следующих обязательных реквизитов:

основания заключения договора;

вид объекта оценки (договор об оценке как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект (или объекты), а также его (их) описание);

вид определяемой стоимости;

денежное вознаграждение за проведение оценки;

сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Статус оценщика

Статус оценщика представляет собою совокупность прав и обязанностей оценщика, а также ответственности, которую он несет за совершаемые им профессиональные действия.

Кроме того, статус оценщика устанавливается и с помощью правовых принципов, важнейшим из которых является принцип независимости оценщика (ст. 16 Закона).

Этот принцип означает, в частности, что оценщик не может осуществлять свою профессиональную деятельность, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки (в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора), или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Важной гарантией независимости оценщика является запрещение устанавливать зависимость между размером оплаты оценщику за проведение оценки и итоговой величиной стоимости объекта оценки.

К основным правам оценщика относятся следующие:

самостоятельный выбор метода проведения оценки в соответствии с разработанными и утвержденными Правительством РФ стандартами оценки;

право на свободное и беспрепятственное получение всей информации, необходимой для успешного проведения оценки;

привлечение на договорной основе к проведению оценки других оценщиков или специалистов;

отказ от проведения оценки, если заказчик: а) нарушил условия договора; б) не представил необходимой информации об объекте оценки; в) не обеспечил условия работы, предусмотренные договором.

Обязанности оценщика, предусмотренные Законом (ст. 15), могут быть условно объединены в следующие группы.

1. Обязанности перед государством:

соблюдать требования нормативных правовых актов при осуществлении оценочной деятельности;

предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления по их законному требованию.

2. Обязанности перед заказчиком:

сообщать о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

по первому требованию предоставлять информацию о законодательстве об оценочной деятельности, а также предъявлять документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную в ходе проведения оценки.

3. Обязанность перед государством и заказчиком:

хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.

В целях защиты прав потребителей оценочных услуг законом предусматривается страхование гражданской ответственности оценщиков, осуществляемое в соответствии с российским законодательством.

В соответствии со ст. 17 Закона оценщик не вправе заниматься профессиональной деятельностью без заключения договора страхования, в котором страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда. Наличие страхового полиса является непременным условием для заключения договора об оценке.

Деятельность в качестве оценщика в обязательном порядке подлежит лицензированию, порядок которого утверждается Правительством РФ. Закон (ст. 24) установил три основных требования к лицензированию оценочной деятельности:

1) государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (для юридического лица — наличие государственной регистрации в качестве юридического лица);

2) наличие документа об образовании в области оценочной деятельности (для юридического лица — наличие в штате не менее одного работника, имеющего соответствующий документ);

3) уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Особо следует заметить, что до сих пор порядок лицензирования оценочной деятельности остается неопределенным. Это обстоятельство практически полностью парализовало дальнейшее развитие рынка оценочных услуг.

Отчет об оценке

Правовой формой деятельности оценщика является подготовка отчета об оценке. Своевременное составление такого отчета означает надлежащее исполнение оценщиком своих обязательств по договору об оценке.

Основные требования к отчету об оценке как акту, имеющему юридическое значение, сформулированы в ст. 11 Закона.

1. Отчет составляется в письменной форме, подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Для проведения оценки отдельных видов имущества могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

2. Формулировки, содержащиеся в отчете, должны быть четкими, ясными и определенными; отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки в отчет могут включаться любые сведения, которые, по мнению оценщика, являются существенно важными для понимания примененного ими метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

3. Отчет об оценке — это документ, имеющий свои обязательные реквизиты, к которым относятся:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценки;

юридический адрес оценщика и сведения о его лицензии на право осуществления оценочной деятельности;

точное описание объекта оценки в случае, если объект принадлежит юридическому лицу, в этот пункт включаются информация о балансовой стоимости объекта и реквизиты юридического лица (собственника);

стандарты оценки, характеристика основных источников использованной для оценки информации, а также принятые допущения;

последовательность (алгоритм) операций по определению стоимости объекта оценки и ее итоговая величина (в отчете также указываются пределы применения полученного результата);

дата определения стоимости объекта оценки.

К отчету прилагается полный перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Кроме того, если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны указываться критерии установления оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

4. Кроме этого, ст. 12 Закона устанавливается презумпция достоверности отчета об оценке как документа, содержащего сведения, которые имеют доказательственное значение. Это означает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если Законом об оценочной деятельности или в судебном порядке не предусмотрено иное.

Достоверность отчета об оценке может быть оспорена. Спор о достоверности отчета подлежит разрешению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью или третейским судом по соглашению сторон спора. В том случае, если действующее российское законодательство предусматривает обязательность совершения сделки, суд может обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в судебном решении.