Обмен жилых помещений

04-03-19 admin 0 comment

Конякина Т.Н.
Юрист, 2002.

Т.Н. Конякина, ведущий специалист учреждения юстиции Тульского областного регистрационного центра.

В нашей стране с начала эпохи рыночных реформ изменилось многое. Термин «недвижимое имущество» после почти 70-летнего перерыва с принятием 31 мая 1991 г. Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза СССР и республик прочно вошел в хозяйственный оборот. Законодательное определение понятия «недвижимость» раскрыто в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Ст. 8 Конституции РФ, ст. 3 Закона РФ от 04.07.91 «О приватизации жилищного фонда в РФ», ст. 6 Закона РФ от 24.12.92 «Об основах федеральной жилищной политики» и ст. ст. 213 и 288 ГК РФ закрепляется частная собственность на объекты недвижимого имущества жилого и нежилого фонда, в соответствии с чем недвижимое имущество может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности. Собственник же имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом. В связи с этим в настоящее время увеличивается количество сделок с недвижимым имуществом, субъектами в которых выступают собственники.

Обмен жилыми помещениями — сделка, широко распространенная в советские времена, — на данный момент фактически становится рудиментом нового гражданского права. Что ее ждет в условиях глобальной приватизации жилищного фонда? Займет ли она место в новом Жилищном кодексе? Актуальность данной проблеме придает тот факт, что в главе 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» не оговаривается право нанимателя на обмен жилой площадью. Безусловно, в новом Жилищном кодексе, работа над которым усиленно ведется в настоящее время, обязательно должна быть норма, либо разрешающая, либо запрещающая такой обмен.

В настоящее время тема обмена жилыми помещениями слабо разработана в научной литературе, в газетных и журнальных статьях, а ведь в недалеком прошлом многие известные юристы и научные работники посвящали свои труды именно этой сделке с недвижимостью. И немудрено, так как в условиях господства социалистической собственности (по ст. 93 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года (далее — ГК РСФСР) она включает в себя собственность государственную, колхозно-кооперативную, а также собственность профсоюзных и иных общественных организаций) в личной собственности граждан как объект недвижимого имущества мог находиться, по ст. 106 ГК РСФСР, только один жилой дом или его часть. На остальные объекты недвижимости в данной ситуации обмен жилыми помещениями мог выступать в завуалированной форме в качестве сделки купли-продажи, мены, дарения и т.п.

Проблема обмена жилых помещений занимала внимание следующих исследователей: Д.П. Ватмана «Обмен жилых помещений», В.Р. Скрипко «Обмен и раздел жилых помещений», М.А. Нечецкого «Обмен жилых помещений в государственных домах и домах жилищных кооперативов». Авторы в своих книгах с опорой на советское законодательство и судебную практику без каких-либо явных расхождений рассматривают сущность обмена, порядок его совершения и условия его недействительности. В ходе рассмотрения общих жилищных проблем советского законодательства довольно подробно на обмене жилых помещений останавливается И.И. Андрианов в работе «Жилищное законодательство», В.Ф. Чигир — «Жилищное право», В.П. Грибанов — «Основы советского жилищного законодательства». Все они сходятся во мнении, что целью обмена жилой площади является улучшение жилищных условий советских граждан. Характерно, что многие из перечисленных мною исследований были написаны в начале 80-х годов. Это напрямую связано с принятием в 1981 году Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, где, как отмечается во многих трудах, «прослеживается последовательное проведение в жизнь принципа усиления охраны жилищных прав советских граждан, что обнаруживается и при анализе ст. 31 Основ жилищного законодательства, сформулировавшей основные положения обмена жилых помещений» <*>.

———————————

<*> Вишневская И.С. Обмен жилыми помещениями // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск: УрГУ, 1981. С. 109.

Несомненно, многие положения названных работ значительно устарели. В частности, расширился состав субъектов, участвующих в обмене. Так, В.Р. Скрипко под обменом жилых помещений понимает соглашение нанимателей или нанимателей и членов ЖСК о взаимной передаче своих прав и обязанностей по договору найма жилых помещений <*>. В настоящее время в качестве субъекта договора обмена может выступать и собственник жилого помещения, о чем речь пойдет ниже. Однако остается неоспоримым вклад перечисленных выше фундаментальных исследований в области изучения жилищного законодательства, и в частности института обмена жилых помещений.

———————————

<*> Скрипко В.Р. Обмен и раздел жилой площади. М.: Юридическая литература, 1972. С. 5.

Институт обмена жилыми помещениями, возникший еще в 20-е годы, не нашел своего отражения в новом Гражданском кодексе РФ. Однако ст. 325 ГК РСФСР оговаривает право нанимателя на обмен жилого помещения, а ст. 326 устанавливает случаи, в которых обмен жилого помещения не допускается. (Статьи 325 и 326 утратили силу по Указу Президиума Верховного Совета РСФСР от 24 февраля 1987 г. <*>). В настоящее время следует руководствоваться Жилищным кодексом РСФСР 1984 года (далее — ЖК РСФСР) и Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. N 12 <**> (далее — Инструкция), в частях, не противоречащих ГК РФ. Кроме того, для правильного применения жилищного законодательства важное значение имеет судебная практика по рассмотрению и разрешению жилищных споров. В целях единообразия применения закона еще Верховному Суду СССР было предоставлено право изучать и обобщать судебную практику и давать руководящие разъяснения по вопросам применения законодательства <***>.

———————————

<*> Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1987. N 9. С. 250.

<**> Советская юстиция. 1967. N 6. С. 31 — 32.

<***> Закон Союза ССР «О Верховном Суде СССР», принятый Верховным Советом СССР 30 ноября 1979 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1979. N 49. С. 842.

Нельзя ассоциировать договор мены и обмен жилых помещений. П.В. Крашенинников достаточно четко дает нам критерии различия:

— при мене обе стороны (могут быть как физические, так и юридические лица) являются собственниками жилья, а при обмене стороны — всегда физические лица, как правило, не являющиеся собственниками жилья;

— при мене стороны руководствуются Гражданским кодексом, при обмене наряду с ГК РФ отношения регламентируются Жилищным кодексом РСФСР, Законом Российской Федерации «Об основах Федеральной жилищной политики» и нормативными актами, принимаемыми субъектами Федерации;

— для меняющихся характерен письменный порядок оформления договора мены с последующей государственной регистрацией, для обменивающихся — оформление через органы местного самоуправления;

— для договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается <*>.

———————————

<*> Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут, 1999. С. 38.

Итак, по ст. 67 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива (далее — ЖСК), в том числе с проживающими в другом населенном пункте. (Имеются в виду члены ЖСК, не выплатившие паевых взносов). В данной статье особо оговаривается взаимная передача прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения. ЖК РСФСР и Инструкция в качестве субъекта договора обмена указывают нанимателя жилого помещения или члена ЖСК. Однако ч. 2 ст. 20 Закона РФ «Об основах Федеральной жилищной политики» устанавливает и другой вариант обмена, где наниматель или арендатор жилого помещения имеет право совершить данную сделку с собственником частного жилищного фонда со взаимной передачей прав и обязанностей. Г.И. Петрищева в своей диссертации «Основания возникновения и изменения жилищных правоотношений в государственном жилищном фонде», написанной в 1959 году, указывает, что ранее по Инструкции Наркомата коммунального хозяйства (НККХ) и Наркомата юстиции (НКЮ) РСФСР от 03.11.39 N 816/94 «Об условиях и порядке обмена жилых помещений в домах местных советов, государственных учреждений, предприятий и общественных организаций» обмен между нанимателем и собственником жилых помещений до 1952 года в исключительных случаях допускался с особого разрешения Министерства коммунального хозяйства.

Федеральное законодательство не регламентирует данный вид обмена, уступая приоритет в этом направлении субъектам Федерации. П.В. Крашенинников приводит пример механизма регулирования порядка обмена, установленного отдельными субъектами Российской Федерации <*>. Как собственник жилого помещения, так и наниматель подают соответствующие заявления органу местного самоуправления по месту нахождения объекта обмена. После разрешения органами местного самоуправления произвести обмен стороны оформляют соответствующий договор.

———————————

<*> Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут, 1999. С. 30 — 31.

По ст. 131 ГК РФ сторонам данного договора необходимо будет явиться в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и зарегистрировать переход права собственности, а также право собственности на объект недвижимого имущество частного жилищного фонда. По п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним» N 122-ФЗ, вступившего в силу 31 января 1998 года, заявление о государственной регистрации подписывается и подается в регистрационные органы лично самим собственником и нанимателем жилых помещений либо уполномоченными им на то лицами.

Л. Ксенофонтова в своей статье «Обмен жильем без проблем» оговаривает некоторые особенности обмена жилых помещений между нанимателями и собственниками <*>. Так, если сторонами договора обмена являются один собственник жилого помещения и один наниматель, арендатор, член ЖСК, то последний становится полным собственником жилого помещения. Если же у собственника при обмене несколько контрагентов, то право собственности на недвижимое имущество у последних может возникнуть в равных долях, если иное не предусмотрено договором. В случае обмена жилой площади, принадлежащей на праве общей совместной собственности нескольким сособственникам, для совершения данной сделки требуется согласие всех сособственников (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Однако в статье «Обмен жильем без проблем» неверно указано положение о том, что для обмена жилой площади, находящейся в общей долевой собственности, согласия других сособственников не требуется. Это противоречит п. 1 ст. 246 ГК РФ, которая гласит, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

———————————

<*> Ксенофонтова Л. Обмен жильем без проблем // Домашний адвокат. 1998. N 9 — 10. С. 12.

Следует подчеркнуть, что сторонами, участвующими в обмене, могут быть наниматели, арендаторы, члены ЖСК, не выплатившие паевые взносы, и собственники жилых помещений. При этом необходимо учесть, что под «арендаторами» подразумеваются только физические лица. Несмотря на то что по ст. 671 ГК РФ арендаторами выступают и юридические лица, последние не могут быть участниками договора обмена, поскольку не являются непосредственными пользователями жилых помещений (как и по договору найма, по договору аренды жилое помещение должно использоваться по назначению — для проживания граждан) <*>.

———————————

<*> Комментарий к жилищному законодательству РФ. М., 1999. С. 109.

Предметом обмена, так же как и предметом найма, по ст. 3 Инструкции могут быть только жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, и смежные, неизолированные комнаты, связанные общим входом. Жилые помещения, находящиеся в подвале, полуподвале, бараке или другом не приспособленном для жилья строении, не могут быть предметом обмена. Также не могут быть предметом обмена подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.), переоборудованные в жилые. В порядке исключения в соответствии со ст. 70 ЖК РСФСР в качестве объекта обмена может выступать и часть комнаты, при условии, что гражданин, въезжающий в порядке обмена, становится членом семьи нанимателя. Например, в однокомнатной квартире живут две сестры. Одна выходит замуж, и другая обменивает свою часть комнаты на комнату мужа сестры <*>.

———————————

<*> Советское жилищное законодательство / Под ред. П.И. Седугина. М.: Юридическая литература, 1986. С. 86.

Законодатель статьями 67 и 69 ЖК РСФСР устанавливает следующие условия обмена: письменное согласие проживающих с нанимателем членов семьи, включая временно отсутствующих, и согласие наймодателей, будь то предприятия, учреждения или организации. Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом судом учитываются и мнения лиц, проживающих в обмениваемых помещениях (ст. 68 ГК РФ). Кроме того, по п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года N 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» <*> суды, рассматривая иски о разделе или обмене жилых помещений, должны исходить из равного права на пользование жилым помещением нанимателя и проживающих с ним членов семьи. Если между нанимателем и членами его семьи было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилыми помещениями, суд может учесть это обстоятельство. При обращении в суд обязательно должно быть указано, на какую именно площадь предполагается произвести обмен, — без этого суд не в состоянии оценить, заслуживают ли внимания доводы и интересы граждан, как требующих обмена, так и возражающих против него <**>.

———————————

<*> Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. N 3. С. 8.

<**> Советское жилищное законодательство / Под ред. П.И. Седугина. М., 1986. С. 86.

Обмен жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет — самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства. Данное положение, не имевшее место в прежней редакции ЖК РСФСР, было введено в действие Федеральным законом РФ «О внесении изменений и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР», принятым Государственной Думой 4 марта 1998 года.

Статья 119 ЖК РСФСР регулирует обмен жилого помещения членом кооператива. Ранее, в соответствии с Примерным уставом ЖСК, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 24.09.58 N 1125 <*>, члены ЖСК в РСФСР не имели права обмена жилых помещений. Положение изменилось с принятием Примерного устава ЖСК, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 05.10.62 N 1395 <**> (п. 19 данного Устава). По статье 119 ЖК РСФСР член кооператива и член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения. Кроме того, необходимым условием для желающего по обмену вселиться в дом ЖСК является решение общего собрания членов кооператива о его приеме в кооператив.

———————————

<*> Собрание постановлений Совета Министров РСФСР. 1958. N 13. С. 154.

<**> Собрание постановлений Совета Министров РСФСР. 1962. N 21. С. 103.

Если обмен производится между членами кооператива (разных кооперативов), то равные суммы паенакоплений взаимно передаются, а разница вносится соответствующей стороной. Если обмен производится с нанимателем жилого помещения, то последний после приема его в члены кооператива обязан будет внести паевые взносы. Размер пая вновь принятого не может быть меньше балансовой стоимости предоставленной ему квартиры, однако, если выбывший из кооператива еще не полностью погасил задолженности, эта сумма должна быть не менее паенакоплений последнего. После внесения этой суммы выбывшему члену кооператива возвращаются его паенакопления <*>.

———————————

<*> Советское жилищное законодательство / Под ред. П.И. Седугина. М., 1986. С. 86.

Отказ в выдаче разрешения на обмен может быть также обжалован в судебном порядке, за исключением случаев, где объектом обмена является жилое помещение, принадлежащее на праве личной собственности. В данном случае отказ в судебном порядке не оспаривается.

Ст. 68 ЖК РСФСР допускает проведение в судебном порядке принудительного обмена при отсутствии согласия между всеми членами семьи. Обязанность произвести обмен жилой площади в принудительном порядке может быть возложена судом лишь на лицо, которое своими неправомерными действиями создает невозможность совместного с ним проживания. В.Р. Скрипко указывает, что иски о принудительном обмене жилых помещений в домах ЖСК могут предъявляться лишь членами кооперативов, а не лицами, проживающими совместно с ними. В противном случае, разрешая по их иску дело, суд фактически решал бы вопрос об исключении пайщика из ЖСК, что выходило бы за пределы его компетенции <*>.

———————————

<*> Скрипко В.Р. Обмен и раздел жилой площади. М., 1972.

Для оформления обмена наниматель жилого помещения подает заявление в организацию, занимающуюся обменом жилья (как правило, это Бюро по обмену). Так, обмен жилых помещений в Москве производится в МГКА «Мосжилсервис» и его территориальных отделениях (бывших Бюро обмена). В заявление входят сведения о нанимателе, объекте обмена, на основании чего была получена данная жилая площадь, сведения о проживающих вместе с нанимателем, причина обмена, сведения о контрагенте по обмену и другом объекте обмена, личная подпись ответственного нанимателя и совершеннолетних членов семьи. Кроме того, в заявлении особо оговариваются лица, временно отсутствующие, но за которыми сохраняется право на жилую площадь.

В статье «Обмен жильем без проблем» Л. Ксенофонтова достаточно подробно оговаривает перечень документов, необходимых для совершения обмена жилыми помещениями. К ним относятся: копия ордера на жилое помещение; копия договора аренды (в случае отсутствия в договоре аренды права арендатора на обмен — дополнительное согласие арендодателя); справка органа, регистрирующего граждан по месту жительства, с указанием лиц, проживающих в жилом помещении; справка ЖЭО об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и плате за коммунальные услуги; согласие органа опеки и попечительства (если одним из участников сделки является лицо, над которым установлена опека или попечительство) и т.д. <*>

———————————

<*> Ксенофонтова Л. Обмен жильем без проблем // Домашний адвокат. 1998. N 8. С. 8.

По ст. 71 ЖК РСФСР соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров. Отказ в выдаче ордеров может быть обжалован в судебном порядке.

Обмен жилых помещений может быть признан судом недействительным (ст. 74 ЖК РСФСР). Условиями признания обмена недействительным являются:

— совершение обмена с нарушениями требований, установленных Жилищным кодексом;

— общие основания признания сделок недействительными по гражданскому законодательству.

Требования о признании недействительности обмена жилых помещений могут быть заявлены в течение срока исковой давности, установленного ст. 181 ГК РФ.

Статья 73 ЖК РСФСР оговаривает условия, при которых обмен жилых помещений не допускается. К ним относятся:

— предъявление иска нанимателю о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

— внушающее опасение состояние жилого помещения;

— существенное ухудшение жилищных условий одной из обменивающихся сторон и т.д.

Кроме того, П.В. Крашенинников приводит пример запрета обмена жилыми помещениями, прямо не оговоренного в федеральном законодательстве, но учтенного в законодательных актах субъектов Российской Федерации. Так, не допускается обмен, если жилое помещение является предметом залога <*>.

———————————

<*> Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М., 1999. С. 32.

Данные выше условия еще являются актуальными в настоящее время. Однако законодательством до сих пор не допускается обмен жилых помещений, носящий корыстный или фиктивный характер. Это выглядит, мягко сказать, устаревшим, как и положения все еще действующей ч. 6 ст. 10 ЖК РСФСР, где говорится о том, что жилые помещения не могут использоваться гражданами в целях личной наживы и извлечения нетрудовых доходов. Ранее основанием недопустимости спекулятивного обмена служила ст. 13 Конституции СССР 1977 года, согласно которой имущество, находящееся в личной собственности или в пользовании граждан, не должно было использоваться для извлечения нетрудовых доходов в ущерб интересам общества.

Итак, можно отметить, что некоторые положения законодательства, регулирующие обмен жилых помещений, устарели. Кроме того, огромное количество изменений и дополнений, внесенных в законодательные акты жилищной сферы, не добавляют ясности в решение данного вопроса. В связи с этим большие надежды возлагаются на принятие нового Жилищного кодекса, а в соответствии с ним и новой Инструкции о порядке обмена жилых помещений. В данной Инструкции, руководствуясь Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимо отразить особый порядок обмена жилых помещений между нанимателями и собственниками жилья.

С другой стороны, будет ли иметь обмен жилых помещений практическое преломление в будущем, не будет ли он полностью поглощен сходным с ним договором мены? Возможно, что в новом Жилищном кодексе, как и в главе 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», не будет нормы, регулирующей обмен жилых помещений, или будет содержаться норма, запрещающая этот вид сделки. В данной ситуации можно будет руководствоваться ст. 687 ГК РФ и расторгнуть договор найма, заключив новый на более приемлемых условиях.