Дела об утрате права на жилое помещение

04-03-19 admin 0 comment

Фаршатов И.
Российская юстиция, 1997.

И. Фаршатов, доктор юридических наук.

Принято различать «утрату права на жилое помещение» в широком и узком смысле слова. В широком смысле к утрате или прекращению права на жилое помещение (так называемая «абсолютная утрата») приводят, в принципе, все предусмотренные Жилищным кодексом РСФСР случаи выселения из занимаемого помещения без предоставления другого жилья, а также случаи расторжения договора по инициативе нанимателя и членов его семьи. Особо следует сказать о ст. 100 ЖК РСФСР — «Последствия признания ордера недействительным». В соответствии с ней, если граждане, указанные в признанном недействительным ордере, ранее пользовались жилым помещением, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое.

Кроме того, согласно ст. 18 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не производится в течение 6 месяцев, то договор аренды расторгается в судебном порядке, и арендатор подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения (за исключением случаев выселения арендаторов из государственного, муниципального жилищного фонда).

В узком же смысле об утрате или прекращении права на жилое помещение можно говорить при отсутствии (непроживании) нанимателя или членов его семьи сверх сроков, установленных ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР. Прекращение права касается в данном случае лишь того гражданина, который, имея законное право проживания в данном жилом помещении, отсутствовал без уважительных причин. К гражданам, в свое время вселившимся в жилое помещение с нарушением требований, в частности, ст. ст. 53, 54 ЖК РСФСР, затем «отсутствовавшим», вышеизложенное положение неприменимо. Иначе говоря, нельзя ставить вопрос об утрате ими права на жилое помещение, поскольку такое право у них и не возникало. Эти граждане выселяются из жилого помещения, как не имеющие правовых оснований проживания.

Возможные последствия ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР не затрагивают прав других лиц, проживающих в данном помещении, и не могут квалифицироваться как расторжение договора найма жилого помещения. Договор может быть только изменен вследствие признания нанимателем другого члена семьи вместо выбывшего (ст. 88 ЖК РСФСР).

Случаи сохранения жилья за временно отсутствующими не являются исчерпывающими. Другие случаи и условия сохранения жилого помещения могут быть предусмотрены текущим российским законодательством, а также законодательством субъектов Российской Федерации. Вместе с тем суд вправе признать иные случаи длительного отсутствия уважительными при рассмотрении конкретных споров, поскольку признание лица утратившим право пользования жилым помещением производится только в судебном порядке (ст. 61 ЖК РСФСР).

Утрата права пользования жилым помещением наступает и при расторжении договора найма жилого помещения, когда прекращаются права нанимателя и членов его семьи на это помещение. Такое может произойти как по их воле, так и против ее.

Наниматель и члены его семьи по взаимному согласию в любое время могут потребовать расторжения договора найма жилого помещения (даже при наличии задолженностей по квартирной плате и плате по коммунальным услугам). Такое требование является безусловно обязательным для жилищных органов, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций. Расторжение налагает и на нанимателя, и членов его семьи обязанности по освобождению жилой площади в разумные сроки. В противном случае, естественно, у органов, распоряжающихся жилфондом, возникает право (скорее всего, и обязанность) на предъявление исковых требований по освобождению квартиры (или выселению в связи с расторжением договора).

В случае же выезда нанимателя, членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор считается расторгнутым со дня выезда. В данном случае действует презумпция прекращения прав нанимателя и членов его семьи на занимаемое жилое помещение. Это означает, что если последние не признают исковых требований наймодателя (арендодателя) о выселении в связи с расторжением договора, то они должны действовать весьма активно, доказывая отсутствие факта выезда на постоянное жительство в другое место. Последнее обстоятельство представляется особенно важным в связи с введением в действие Федерального закона от 27 октября 1995 г. «О внесении изменений и дополнений в Гражданский процессуальный кодекс РСФСР».

При рассмотрении споров о расторжении договора и выселении нельзя руководствоваться одними намерениями выезда нанимателя и членов его семьи. Нужны реальные действия по «выезду» в другое место, что вытекает из редакции ст. 89 ЖК РСФСР (получение перевода по работе, выписка, переезд членов семьи, отправка или перевозка вещей, освобождение некоторых комнат и т.д.). При этом имеет значение, получил ли наниматель работу по новому месту жительства, приняты ли меры по регистрации и т.д.

Во всяком случае суд предоставляет возможность и истцу — наймодателю (арендодателю) доказывать факт выезда в другое место или реальных намерений выезда, подкрепленных конкретными действиями (выписка с прежнего места жительства, предоставление жилья по новому месту жительства, письменные обязательства членов семьи нанимателя по освобождению прежнего жилого помещения, вселение в новое с соблюдением требований ст. ст. 53, 54 ЖК РСФСР). Не случайно еще в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» особо подчеркивалось: «При разрешении споров о том, имел ли место выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другой населенный пункт или в другое жилое помещение того же населенного пункта, суд должен проанализировать совокупность доказательств: документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.».

Выезд нанимателя и членов его семьи по взаимному согласию в другое место на постоянное жительство является важнейшим критерием разграничения ст. 89 и ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР. В последнем случае отсутствие нанимателя, одного из членов семьи или всех их является временным, они намерены вернуться в прежнее жилое помещение в пределах сроков, предусмотренных этой статьей. Право на другое жилое помещение, как правило, не возникает (за исключением, пожалуй, прав граждан, временно отсутствующих по условиям и характеру работы). В противном случае (если во время временного отсутствия возникло законное право на другое жилое помещение при отсутствии льгот), можно ставить вопрос об изменении оснований иска по ст. 89 ЖК РСФСР. Но нельзя руководствоваться одновременно положениями двух названных статей.

Между тем суды в своих решениях нередко допускают ошибки: в мотивировочной части руководствуются ст. 60, а в резолютивной — ссылаются на ст. 89, и наоборот. Вот типичный пример. Кугарчинский лесопункт Республики Башкортостан обратился в суд с иском к Р. о признании его утратившим право пользования жилым помещением. В обоснование иска указано, что ответчик не проживает в квартире более года, не прописан (не регистрирован); привел квартиру в негодное состояние, но продолжает хранить там свои вещи. Решением Кугарчинского районного суда Республики Башкортостан Р. признан утратившим право на жилое помещение и выселен со ссылкой на ст. ст. 60, 61 и 89 ЖК РСФСР. Отменяя решение суда в порядке надзора, Президиум Верховного суда республики отметил, что, «признавая ответчика утратившим право пользования жилым помещением, суд исходил из двух различных норм закона». Кроме того, как отметил Президиум, «требование о расторжении договора по основаниям ст. 89 ЖК РСФСР истцом и не было заявлено».

В данном случае, на мой взгляд, дело следовало рассмотреть прежде всего с позиций соблюдения требований ст. ст. 43, 47, 53, 54 ЖК РСФСР, т.е. проверить, возникло ли у Р. право на это помещение. Если оно возникло несмотря на отсутствие прописки (регистрации), но при соблюдении требований ст. 54 ЖК РСФСР, можно было рекомендовать наймодателю изменить основание исковых требований на ст. 89 (по обстоятельствам дела здесь нет оснований для применения ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР).

Рассматривая дела об утрате права на жилую площадь по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, суды исходят, в основном, из факта непроживания ответчика в помещении длительное время и не выясняют причины его отсутствия, а также основания проживания в другом жилом помещении.

Подобные ошибки встречаются в решениях судов по жилищным спорам между супругами. Признавая право на жилую площадь другого супруга, временно на ней не проживающего, суды во главу угла ставят наличие прописки (регистрации). При этом не обращается внимание на то, что само по себе наличие прописки (регистрации) не порождает право на жилую площадь, если нет других обстоятельств, предусмотренных, в частности, ст. 54 ЖК РСФСР.

К относительной утрате прав пользования жилым помещением приводят случаи предоставления нанимателю и членам его семьи другого жилья, когда имеет место выселение с предоставлением другого помещения (ст. ст. 83, 91, 94, ч. 2 ст. 95, ст. 107 ЖК РСФСР), а также случаи получения нового жилья в порядке улучшения жилищных условий. Однако сам по себе факт предоставления новой жилплощади не приводит к безусловной обязанности супруга нанимателя, других членов семьи освободить прежнее жилое помещение, если они не дали письменного согласия на такой переезд. Как указывалось в вышеупомянутом Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г., «при предоставлении нанимателю жилого помещения в него переселяются члены семьи, если они включены в ордер и дали письменное согласие на проживание во вновь предоставленном жилом помещении либо когда обстоятельства дела бесспорно свидетельствуют, что эти лица выразили согласие поселиться в это жилое помещение».

Основные ошибки судов при рассмотрении дел о приватизации жилья связаны с дачей согласия на приватизацию со стороны членов семьи нанимателя, других лиц, имеющих право проживания в жилом помещении, оформлением договоров. По одному конкретному делу Верховный Суд РФ отметил: «Согласие на приватизацию жилого помещения должны давать не только члены семьи нанимателя, фактически проживающие в приватизируемой квартире, но и те лица, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право на жилую площадь в этой квартире. При этом такое согласие необходимо и в том случае, если эти лица по уважительной причине в приватизируемой квартире не проживают» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. N 5. С. 12 — 13).

Высказанное в последней фразе утверждение представляется спорным. Ведь если развить его дальше, то получится, что согласие на приватизацию не требуется от лиц, по неуважительной причине временно не проживающих в приватизируемой квартире. Но такое положение будет противоречить ст. ст. 60, 61 ЖК РСФСР. Допустим, что гражданин в приватизируемой квартире временно не проживает по неуважительной причине, но сохраняет право пользования жилплощадью. Разве это обстоятельство позволяет обойти его интересы? Очевидно, что временное отсутствие в жилом помещении без уважительных причин не всегда приводит к утрате права пользования жилым помещением. Для этого необходимо специальное судебное решение, и пока оно не вступило в законную силу, гражданин не теряет право на жилье. Если это так, почему же при приватизации необходимо согласие только от лиц, отсутствовавших по уважительной причине? И кто, на какой стадии приватизации может объективно квалифицировать причину отсутствия как неуважительную?

В отличие от понятия утраты права пользования жилым помещением при так называемом «признании гражданина не приобретшим право на жилое помещение» он выселяется из него в административном или судебном порядке.

На основании ст. 99 ЖК РСФСР лица, самоуправно занявшие жилые помещения, выселяются без предоставления им другого жилого помещения в административном порядке с санкции прокурора. При этом самоуправным занятием жилого помещения следует квалифицировать случаи вселения без разрешения органов и должностных лиц, обладающих правами предоставления жилья. При вселении же по распоряжениям, указаниям должностных лиц (а также органов), не имеющих права предоставления жилья и с нарушением требований ст. ст. 42, 43, 44 ЖК РСФСР, оснований для квалификации вселения как «самоуправное» нет. Суд разрешает эти жилищные споры по правилам ст. 90 ЖК РСФСР, поскольку имеет место вселение и проживание «без правовых оснований». Самостоятельными основаниями рассмотрения подобных дел следует квалифицировать вселения с нарушением требований ст. ст. 47, 53, 54 ЖК РСФСР. Во всех этих случаях речь идет о судебном выселении лиц, проживающих в жилом помещении без правовых, законных оснований. Такие исковые требования наймодателей (арендодателей), других лиц и органов, на мой взгляд, должны быть направлены на «судебное выселение лиц, не обладающих правами проживания», что соответствует ст. 90 ЖК РСФСР.

Однако судебная практика (в частности, в Республике Башкортостан) идет несколько иным путем. Подобные иски о выселении в связи с проживанием на жилплощади без правовых оснований квалифицируются судами как иски (или дела) о признании гражданина «не приобретшим право на жилое помещение». Трудно сказать, когда и как сложилась такая практика. Возможно, в ней и нет ничего противозаконного, поскольку суть одна — выселение из жилого помещения лиц, не имеющих правовых оснований для проживания в нем. Но с формальных позиций такая квалификация исков не соответствует статьям Жилищного кодекса о выселении. Нет таких споров, связанных с признанием гражданина «не приобретшим право на жилое помещение». Есть дела о выселении из занимаемой жилплощади в связи с отсутствием правовых оснований проживания.

Как показал анализ гражданских дел соответствующей категории, поступивших в Верховный суд Республики Башкортостан в 1994 — 1996 годах, районные и городские суды, заводя дела в связи с признанием гражданина «не приобретшим право на жилое помещение», допускают существенные ошибки в квалификации гражданских правоотношений. Они ошибочно применяют положения ст. 90 ЖК РСФСР, не проводя четких разграничений между ст. ст. 94 — 96 и ст. 90 ЖК РСФСР и не учитывая, что упомянутые первыми статьи содержат специализированные нормы, или, иначе говоря, частные случаи в сравнении с общей нормой, содержащейся с ст. 90 ЖК РСФСР. Нередки ситуации, когда суды в своих решениях одновременно ссылаются на нормы ЖК РСФСР и ЖК Республики Башкортостан, принятого в 1994 году, не реагируя при этом на несоответствие ряда положений Жилищного кодекса Республики Башкортостан Жилищному кодексу РСФСР, а также текущему законодательству Российской Федерации.

Дела, одновременно связанные с утратой прав и выселением в связи с отсутствием правовых оснований проживания, часто отменяются из-за ошибочного толкования и применения норм ЖК РСФСР.

З. обратилась в суд с жалобой на действия администрации Кировского района г. Уфы, связанные с отказом в переоформлении лицевого счета на пользование квартирой (т.е. об изменении жилищных правоотношений в порядке ст. 88 ЖК РСФСР). В обоснование своих требований она ссылалась на то, что с 1984 года фактически проживала на правах члена семьи нанимателя В. После смерти матери В. истица ухаживала за последней, вела с ней общее хозяйство. Администрация Кировского района г. Уфы предъявила встречный иск к З. о признании ее «не приобретшей право на жилую площадь» и выселении. В обосновании встречного иска указано на то, что ответчица вселена и прописана на спорную жилую площадь только 10 ноября 1992 г. для осуществления опекунских обязанностей. После смерти опекаемой В. обязанности З. прекратились, поэтому она подлежит выселению без предоставления другой жилплощади. Решением Кировского районного суда г. Уфы жалоба З. оставлена без удовлетворения; по встречному иску она признана «не приобретшей право на жилую площадь» и подлежащей выселению без предоставления другой жилплощади. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан решение суда оставлено в силе. Судебная коллегия, соглашаясь с решением суда первой инстанции, отметила: «Утверждения З. о совместном проживании и ведении совместного хозяйства с В. не может иметь правового значения, поскольку основанием для прописки З. в качестве опекуна послужило решение суда от 15 июля 1992 г. (о выполнении опекунских обязанностей), отмененное впоследствии Постановлением Президиума Верховного суда Республики Башкортостан».

Постановлением Президиума Верховного суда республики от 21 июля 1995 г. решение суда и определение Судебной коллегии отменены. Президиум не согласился с доводами судов, поскольку утверждения истицы в части проживания в спорной квартире на правах члена семьи с 1984 года остались неисследованными, не учтены положения ст. 54 ЖК РСФСР, изменения в ней в связи с Постановлением Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г.

В связи с другим судебным решением о «не приобретении права на жилое помещение», отмененным Президиумом Верховного суда Республики Башкортостан, отмечено: «… отказывая В. в иске, суд в решении сослался на то, что она не была вселена в квартиру в установленном законом порядке. Однако такой вывод сделан без учета конкретных обстоятельств. Судом не приняты во внимание и не проверены надлежащим образом утверждения истицы о том, что она была вселена в квартиру нанимателем В., с которым она состояла в зарегистрированном браке и который имел право производить такое вселение, соблюдая требования ст. 54 ЖК РСФСР».

Таким образом, дела о выселении лиц, проживающих в жилом помещении без правовых оснований, или дела о так называемом «не приобретении права на жилое помещение» связаны со случаями судебного выселения, когда нет оснований для квалификации вселения как самоуправного, но когда предоставление жилья было произведено без соблюдения требований ст. ст. 42 — 44, 47, 53, 54 ЖК РСФСР. Но, если такое вселение и проживание было оформлено выдачей ордера и заключением договора найма жилого помещения, исковые требования должны быть предъявлены исключительно по основаниям признания ордера недействительным — ст. 48 ЖК РСФСР, а не по ст. 90 ЖК РСФСР.