Управление многоквартирным жилым домом посредством управляющей организации

04-03-19 admin 0 comment

Симанович Л.Н.
Правовые вопросы недвижимости, 2009.


Выбирая на общем собрании способ управления многоквартирным домом — управление управляющей организацией, собственники должны выбрать конкретную управляющую организацию и утвердить условия договора, по которому будет осуществляться управление их домом.

Договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении данного общего собрания, в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственника помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока и за плату обязуется:

— оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

— предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

— осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет.

Дом может управляться только одной управляющей организацией.

Если собственники помещений в многоквартирном доме не определились сами со способом управления своим домом, за них это сделает орган местного самоуправления (ОМС), проведя открытый конкурс по отбору управляющей организации.

С организацией, победившей на конкурсе, собственники обязаны будут заключить договор на управление многоквартирным домом на условиях, установленных органом местного самоуправления при проведении конкурса.

Для собственников в многоквартирном доме важно не только выбрать на общем собрании способ управления, но и серьезно обсудить, а затем утвердить текст договора по управлению многоквартирным домом, который в дальнейшем управляющая организация должна будет заключить с каждым собственником квартиры. В соответствии с ГК РФ договоры носят обязательный характер. Если гражданин взял на себя определенные обязательства, то любой суд придет к выводу, что так и должно быть.

Иногда в договоре управления многоквартирным домом, указывая состав общего имущества, пишут: «…согласно техническому паспорту на дом», потом выясняется, что технический паспорт отсутствует. Здесь необходима ссылка на Постановление Правительства от 13 августа 2006 г., ст. 36 ЖК РФ.

Предлагают также перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту жилья, согласно выполненному перечню работ и услуг.

При этом следует обратить внимание на то, указано ли в договоре, что перечень работ и услуг является приложением к договору.

Один из самых важных пунктов в договоре — цена договора, плата за содержание и ремонт жилья.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ размер платы за коммунальные услуги (воду, свет, тепло, газ) устанавливают органы местного самоуправления. А плата за содержание и ремонт жилья согласно п. 7 ст. 156 ЖК РФ определяется на общем собрании собственников жилья с учетом предложений управляющей организации. То есть эта цена договорная и может быть разной, в зависимости от состояния дома и перечня услуг и работ по содержанию и текущему ремонту дома.

В некоторых договорах управляющие организации предлагают, чтобы цена на содержание и текущий ремонт устанавливалась органами местного самоуправления и изменялась путем издания нормативного акта. В этом случае собственники не застрахованы от повышения цены и заранее не знают, сколько им придется платить через месяц. Если в договоре прописывается, что цена будет изменяться, желательно, чтобы указывалось, на сколько процентов и как часто.

Желательно внести в договор пункт о том, чтобы деньги за содержание и текущий ремонт накапливались на лицевом счете многоквартирного дома.

Если вводится по договору плата за капремонт, необходимо определиться с тем, где будут накапливаться деньги, как они будут расходоваться и контролироваться. Если накопление средств будет происходить на лицевом счете дома, но расходоваться они будут по мере накопления, контролировать расход денежных средств будет достаточно сложно. Целесообразно в договоре указать, что деньги накапливаются на лицевом счете дома и расходуются только на работы капитального характера по согласованию с общим собранием собственников жилья или выбранными ими представителями от дома.

При обсуждении проекта договора собственникам нужно добиваться того, чтобы он содержал условия об ответственности управляющей организации.

Управляющие организации пока не привыкли отчитываться перед собственниками жилья о выполненном объеме работ и услуг, хотя собственники некоторых домов пытались потребовать отчета от управляющей компании. Поэтому в договоре четко следует указать, каким образом и в какой период управляющая организация будет отчитываться перед собственниками жилья.

К сожалению, в Московской области пока отсутствует нормативно-правовой акт о порядке передачи многоквартирных домов от одной управляющей организации к другой. Поэтому необходимо в договор внести пункт об обязанности управляющей организации составить акт приемки-передачи дома, в котором были бы прописаны все недоделки по содержанию и ремонту дома. Согласно такому акту собственники жилья смогут потребовать от управляющей организации, которая их обслуживала, устранения недоделок по содержанию и ремонту дома, а также проведения капремонта (если дому более 20 лет). Если денег в бюджете нет, то органы местного самоуправления должны решить, как рассчитаться с долгами по капремонту. Возможно, из федерального бюджета будут целевым образом выделяться деньги на капремонт, и по данному акту на лицевой счет дома будут перечислены деньги на ремонт. Если же акт приемки-передачи дома составлен не будет, то все недоделки в доме придется устранять за счет дополнительных средств собственников дома. Потому что любая управляющая организация, которая будет заключать договор с собственниками по управлению домом, начнет работать с чистого листа. За все недоделки предыдущей УК она ответственность не несет.

На сегодняшний день самым лучшим и эффективным решением этих проблем способно стать сотрудничество ТСЖ и частной управляющей организации. Плюсов у такого подхода много.

Во-первых, профессиональные консультанты и юристы начинают помогать инициативной группе жильцов дома уже на стадии проведения собраний, проверяют правильность составления протоколов собраний и других документов, необходимых для регистрации ТСЖ. Это делается для того, чтобы регистрирующие органы не имели причин для отказа. Во-вторых, после того как ТСЖ зарегистрировано, открыт расчетный счет, назначен председатель правления, начинается следующая стадия (передача прав управления домом), которую также не всем удается пройти самостоятельно. Для начала процесса передачи должна быть создана специальная комиссия, в функции которой входит утверждение графиков балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по каждой инженерной системе дома, проверка наличия всей технической документации по дому, при необходимости — восстановление недостающей документации, создание и подписание актов приема-передачи.

В эту комиссию обязательно должны входить представители передающей стороны (прежней управляющей организации — ДЕЗа) и представители ТСЖ. Если правление ТСЖ уже выбрало частную управляющую организацию, то ее представители тоже войдут в состав комиссии. Это значит, что техническое состояние дома будут определять не только работники ДЕЗов, но и представители той компании, которая в дальнейшем займется управлением домом.

Согласитесь, новая управляющая организация заинтересована в том, чтобы акт технического состояния был максимально полным и реальным: например, по результатам проверки реально потребовать от ДЕЗа возместить средства за не выполненный вовремя капитальный ремонт. В настоящее время утвержденного регламента передачи дома от дирекции единого заказчика в управление вновь созданному ТСЖ нет, поэтому необходимо, чтобы не только у передающей, но и у принимающей дом в управление стороны были профессиональные специалисты и юристы.

В связи с тем что этап передачи дома весьма сложен, у нас часто наблюдается такая картина: жители дома создали ТСЖ и остались в ДЕЗе. Что же изменилось? Как платили в ДЕЗ квартплату, так и платим. Как распоряжался ДЕЗ нашими деньгами по своему усмотрению, так и распоряжается. Как не могли жители дома повлиять на процесс эксплуатации дома и проследить расходование своих средств, так не могут и теперь. Хорошо еще, что ДЕЗ не выставил коммерческие расценки. А ведь бывали и такие случаи.

ДЕЗ не является и, по большому счету, не стремится стать хозяином дома, который рачительно расходует поступающие средства и отвечает перед собственниками. Работники ДЕЗов привыкли к тому, что, даже если работы не выполнены или сделаны некачественно, жильцы дома все равно заплатят за квартиру, мало интересуясь, за что же все-таки они отдают деньги.

Кроме того, в нынешней схеме финансовых потоков ДЕЗов не предусмотрены отдельные расчетные или лицевые счета на отдельные дома. Поэтому платежи всего района поступают на расчетный счет ДЕЗа, а с него оплачиваются все коммунальные услуги, причем в том объеме, который был израсходован в целом на район, включая утечки ресурсов из-за прорывов на трубопроводах, не погашенный свет на лестничных площадках в дневное время и т.д. Затем часть оставшейся суммы тратится непосредственно на устранение аварийных ситуаций и санитарное содержание мест общего пользования дома и территории. На проведение планово-предупредительных ремонтов, на проведение текущего или тем более капитального ремонта денег уже не остается.

И конечно, все средства населения и бюджета распределяются в масштабах района по принципу «где надо срочно устранить аварию», а не по принципу подомового учета. А ведь более справедливо, особенно после того, как Жилищный кодекс провозгласил всех собственников ответственными за состояние их домов, вкладывать свои деньги в содержание и ремонт собственного дома, а не всего района.

В частной управляющей организации договор управления заключается с каждым отдельным домом (ТСЖ или ЖСК), и на каждый отдельный дом, в идеале, открыт свой лицевой счет. В любое время правление вправе поинтересоваться финансовым состоянием своего дома и внести предложения по более рациональному использованию средств.

Рассмотрим, какие выгоды получают члены ТСЖ и правление в процессе деятельности товарищества. Частная компания способна оказывать комплексную услугу — организовать и взять на себя ответственность за полное предоставление всех жилищно-коммунальных услуг, т.е. снять с правления бремя ответственности перед членами ТСЖ по управлению домом. Также правление вправе делегировать управляющей организации лишь часть каких-либо функций управления и найти в лице управляющей организации профессиональных исполнителей.

В любом случае контроль над расходованием денег остается за членами ТСЖ. Управляющая организация обязана отчитываться перед собственниками о своей деятельности как минимум раз в год, и если людей не устраивают качество или стоимость услуг, то они вправе выбрать другую управляющую организацию. При этом членам ТСЖ или правлению нет необходимости разбираться во всех тонкостях процесса управления домом, а достаточно просто вовремя сменить управляющую организацию.

Еще одно преимущество заключается в том, что управляющая организация получает от ТСЖ оплату за выполненную работу согласно подписанным правлением актам. Так как тариф по содержанию и ремонту рассчитывается в среднем на год и аккумулируется на счете ТСЖ, то оно, расплачиваясь по факту, значительно сэкономит средства в конце года. Эти деньги по усмотрению ТСЖ могут быть потрачены на проведение каких-либо дополнительных мероприятий, улучшающих качество проживания в доме.

Другой вариант — уменьшить для собственников тарифы за счет снижения затрат на управление. В связи с тем что управляющая организация обычно обслуживает несколько домов, количество управленцев на один дом снижается, и, как следствие, падают затраты на управление. В отдельно существующем ТСЖ расходы на содержание управленческого аппарата (председатель, бухгалтер, ревизор) подчас достигают 50% тарифа на содержание и ремонт. А за счет найма управляющей организации эти расходы реально снизить до 15 — 20%.

Сотрудничество собственников многоквартирных домов с частными управляющими организациями приведет к появлению здоровой конкуренции в сфере жилищно-коммунальных услуг. Как следствие, повысится качество предоставляемых услуг, а цена снизится. В противном случае ДЕЗ останется таким же монополистом, как сейчас, и продолжит диктовать свои условия, принципы работы и взаимоотношений.

Литература

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993.

2. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1. 21.10.1994.

3. Гражданский кодекс РФ. Ч. 2. 22.12.1995.

4. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.

5. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Российская газета. 30.12.2004. N 290.

7. Федеральный закон от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» // Российская газета. 20.04.1995. N 78.

8. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

9. Закон РФ от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

10. Савин Д.А. ТСЖ вовсе не единственный способ управления многоквартирным домом // URL: http://www.socpolitika.ru/rus/conferences.

11. Ягодина Л.П. Совершенствование правового регулирования в области жилищно-коммунального хозяйства. 2007. N 3.

12. Ягодина Л.П. Стиль управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства в новых экономических условиях.

13. Субботин В.Н. Эффективное управление жилым домом. М.: Вершина, 2008.

14. Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права: по новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Изд-во М.Ю. Тихомирова, 2005.