Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства

04-03-19 admin 0 comment

Гумаров И.
Хозяйство и право, 1998.

И. Гумаров, зав. юридическим отделом Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Кумертау.

Из содержания ст. 130 Гражданского кодекса РФ, определяющей понятие недвижимого имущества (недвижимости), а также перечень его видов, не являющийся исчерпывающим, невозможно сделать однозначный вывод об отнесении (либо неотнесении) законом так называемых объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу.

С учетом ст. 219 ГК, связывающей возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации, в юридической литературе сложилось устойчивое мнение о том, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей <*>, рассматриваемую, если исходить из отсутствия каких-либо промежуточных звеньев данной классификации вещей, как движимое имущество. Другими словами, государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект строительства имеет своим следствием и юридическое признание такого объекта недвижимым имуществом (недвижимостью) и, наоборот, отсутствие государственной регистрации дает основание считать объект незавершенного строительства движимым имуществом. Отсюда вытекает, что право собственности на объект в целом отсутствует, то есть такое право распространяется лишь на составляющие данного объекта — строительные материалы и конструкции. Далее из сказанного следует вывод, в частности, о том, что отчуждение объектов незавершенного строительства может осуществляться «по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества» <**>.

———————————

<*> См., например: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура»; Редакция журнала «Хозяйство и право», 1995. С. 241; Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10. С. 78.

<**> См., например: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. С. 241.

Как представляется, последний тезис, если воспринимать его буквально, не совсем полно отображает отношения, возникающие при отчуждении объекта незавершенного строительства как движимого имущества, и требует некоторых уточнений.

Право на застройку, по существу, неразрывно связано с теми или иными правами застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

К примеру, застройщик, как правило, является одновременно и пользователем земельного участка, выделенного ему собственником для возведения объекта недвижимости. В силу ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РСФСР при переходе права собственности на строения и сооружения вместе с этими объектами к их приобретателям переходят в то же время и права по пользованию соответствующими земельными участками <*>. В контексте сказанного можно сделать вывод, что при отчуждении строений и сооружений земельный участок следует их судьбе, то есть переходит к приобретателю этих объектов. Иначе говоря, относительно друг друга отчуждаемый объект и «его» земельный участок могут, видимо, рассматриваться как «главная вещь» и ее «принадлежность» соответственно.

———————————

<*> В действующем Земельном кодексе РСФСР термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» отсутствуют.

Вместе с тем следует отметить, что под строениями и сооружениями ст. 37 ЗК РСФСР подразумевает лишь объекты, законченные строительством и признанные таковыми в установленном порядке. В связи с этим действие ч. 1 данной статьи не распространяется на отношения, связанные с отчуждением объектов незавершенного строительства, причем независимо от того, являются они недвижимым имуществом или нет.

Не имея правоустанавливающих документов, подтверждающих в том числе и факт создания строения (сооружения), собственник (точнее, субъект, претендующий на этот статус) не может, следовательно, и совершить отчуждение такого имущества с расчетом на правовые последствия, установленные ч. 1 ст. 37 ЗК РСФСР. Поэтому при отчуждении объекта незавершенного строительства на условиях, определенных вышеназванной нормой, право на земельный участок к приобретателю не может перейти. Следовательно, при необходимости отчуждения такого объекта возникает обязанность обращения заинтересованных в данной сделке лиц к собственнику земельного участка — как правило, в соответствующий местный орган власти, наделенный правомочиями по предоставлению и изъятию земельных участков, с ходатайством о переоформлении земельного участка (то есть изъятии его у прежнего пользователя и предоставлении потенциальному) на приобретателя объекта. И лишь при положительном разрешении данного ходатайства сделка по отчуждению объекта незавершенного строительства состоится <*>.

———————————

<*> На практике ходатайство может подаваться с просьбой не о переоформлении земельного участка на другое лицо, а о даче согласия на совершение сделки купли — продажи объекта незавершенного строительства. При наличии такого согласия после совершения сделки комитет по земельным ресурсам переоформлял соответствующий земельный участок на приобретателя объекта.

Не изменило приведенный порядок отчуждения объектов незавершенного строительства и введение в действие с 1 марта 1996 года части второй Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 552 ГК при продаже «здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». Поскольку объект незавершенного строительства, как известно, не признается недвижимостью, на его продажу не распространяется действие приведенной нормы ГК, в связи с чем требуется предварительное согласие собственника земельного участка.

Из сказанного усматривается, что сделки по отчуждению объектов незавершенного строительства как движимых вещей (по сравнению с аналогичными сделками по поводу прочего движимого имущества) в известной мере затруднены и не всегда осуществимы, так как требуют предварительного согласия на их совершение собственника соответствующего земельного участка.

Зная, что объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, и учитывая к тому же немалую стоимость, следует признать, что отнесение такого объекта к движимому имуществу все же выглядит несколько неестественным. «Смуту» вносила и ст. 219 ГК, гласящая, что государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое «вновь создаваемое недвижимое имущество», что допускает ее двойное толкование. Ведь нельзя отрицать, что объект незавершенного строительства находится в стадии создания, то есть в этом смысле является создаваемым недвижимым имуществом, которое входит в сферу действия ст. 219 ГК. Под таким углом зрения объект незавершенного строительства вполне обоснованно мог рассматриваться как недвижимое имущество <*>.

———————————

<*> Если бы в ст. 219 ГК упоминалось не вновь создаваемое, а вновь созданное недвижимое имущество, вопрос о возможности признания права собственности на объект незавершенного строительства как единое целое утратил бы свою актуальность.

21 июля 1997 года принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В п. 2 ст. 25 данного Закона объект незавершенного строительства представлен как «объект недвижимого имущества». Впервые объект незавершенного строительства законодательным актом прямо признан недвижимостью. Правда, в Законе не был однозначно определен момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимости. Если он связан с датой государственной регистрации, объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могли быть как движимым, так и недвижимым имуществом <*>. Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации, то есть была бы в этом смысле «плавающей».

———————————

<*> Такой позиции придерживается, в частности, А.М. Козырь. См.: Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. М.: Международный центр финансово — экономического развития, 1998. С. 278.

Уже после принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Информационном письме от 13 ноября 1997 года N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» Высший Арбитражный Суд РФ не стал увязывать возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, суд (п. 7 Информационного письма) определил как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба <*>. Судебно — арбитражная практика по спорам, связанным в той или иной мере с отчуждением объектов незавершенного строительства, видимо, будет исходить из названного критерия.

———————————

<*> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 86.

Можно констатировать, что незавершенный строительством объект признается недвижимым имуществом при условии, что его перемещение невозможно без несоразмерного для него ущерба. Правда, пока не вполне ясно, кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять невозможность (или возможность) перемещения строящегося объекта без несоразмерного для такого объекта ущерба, то есть (что имеет ключевое значение) представляет ли он собой недвижимость.

При продаже объекта незавершенного строительства как недвижимости данная сделка должна осуществляться в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК. Иначе говоря, сделка купли — продажи такого объекта не требует предварительного согласия собственника земельного участка, поскольку к приобретателю соответствующее право на данный земельный участок переходит безусловно <*>.

———————————

<*> Согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. Но данное исключение из общего правила, как можно заметить, распространяется не только на объекты строительства, но и на любую недвижимость вообще, а значит, рассмотрение этого вопроса выходит за рамки данной работы.

В то же время по крайней мере в двух случаях сохраняется необходимость согласования с собственником земельного участка сделок по отчуждению незавершенных строительством объектов.

В одной ситуации это касается любого вида отчуждения объектов незавершенного строительства, не являющихся недвижимостью (то есть перемещение которых возможно без несоразмерного для них ущерба).

В другой — связано с любым иным, кроме продажи, отчуждением незавершенного строительством объекта как недвижимости (например, дарение, внесение в качестве вклада в уставный капитал учреждаемого хозяйственного общества), поскольку такой объект не является ни строением, ни сооружением, упоминаемым в ч. 1 ст. 37 действующего Земельного кодекса РСФСР, при отчуждении которых к приобретателю безусловно переходят и права на соответствующий земельный участок. Поэтому необходимость упомянутого выше согласования в настоящее время сохраняется и при наличии государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, предусмотренной п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В последнем случае положение может быть исправлено, по-видимому, лишь при внесении соответствующих изменений (дополнений) в ч. 1 ст. 37 ЗК РСФСР либо введении в действие нового Земельного кодекса, а значит, и главы 17 Гражданского кодекса РФ («Право собственности и другие вещные права на землю»). Согласно абз. 1 п. 2 ст. 271, помещенной в данную главу, при «переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости». Как можно заметить, указанная норма распространяется на любую сделку с недвижимым имуществом, а не только его продажу. По этой причине безусловный переход прав на земельный участок может стать возможным не только при продаже объекта незавершенного строительства как недвижимости (п. 1 ст. 552 ГК), но и при любом ином отчуждении такого объекта.

В заключение хотелось бы заметить, что, поскольку объект незавершенного строительства признан недвижимой вещью (то есть перестал быть просто набором строительных материалов и конструкций), видимо, становится возможным разрешение вопроса о праве собственности на такую недвижимость при строительном подряде. Представляется, что при строительстве на земельном участке заказчика подрядчик на основании договора строительного подряда ни при каких условиях не может приобрести право собственности (в том числе общей) на объект незавершенного строительства независимо от степени использования для строительства собственных сил и средств.